土地供应不断减少 起始楼面价格涨了近8成

2016年房价大幅上涨，房地产行业赚了个盆满钵盈，房地产开发投资也迅速回升，在2016年底同比增长6.9%。经过国家对房地产行业的相关政策调控之后，截止2017年5月，房地产开发投资增速仍增长至8.8%的水平，虽然没有达到2014年前两位数的高速增长，但仍比近两年的增速水平高了很多。房地产开发投资的迅速回升也支撑了一定的水泥需求，本文将从最近的土地供应角度来了解房地产投资和发展情况。

2012年至2016年近五年来，全国土地供应面积和规划建筑面积双双在2013年后开始回落。截止2016年底，全国土地供应不到6万平方米，年均降幅达9.1%左右，规划建筑面积回落至11.3万平方米，年均降幅8.87%。土地供应的减少必然带来价格的上升，据悉，2012年至2016年土地供应起始楼面价格从1043元/㎡上涨至1812元/㎡，年均涨幅达18.4%。

图1：近五年来的土地供应情况(万㎡)

数据来源：wind数据，中国水泥网，水泥研究院

2012至2016年，住宅、商服和工业三大用地土地供应面积都呈下跌的趋势，仅其他类(公用设施用地、公共建筑用地、交通运输用地、水利设施用地、特殊用地等)土地用地面积基本平稳。其中，商服用地降幅最大，年均降幅达10.6%，其他类用地降幅最小，仅5.85%，此外，住宅和工业用地供应面积年均降幅分别为8.25%和9.54%。

供应土地起始楼面价方面，2012-2016年住宅用地涨幅达97%，几乎翻倍，商服用地5年间涨幅57%，其他类用地起始楼面价上涨38%，而工业用地仅有5%的涨幅，年均涨幅仅1%左右。

图2：近五年来不同用途的土地供应情况(万㎡)

数据来源：wind数据，中国水泥网，水泥研究院

今年以来，截止2017年6月22日，全国共供应土地面积2.2亿㎡，其中工业用地占比最大，达到49%左右，供应面积1.09亿㎡，住宅用地占比34.3%，土地供应7645万㎡，商服占比不到11%，其他类用地占比5.77%。

图3：截止2017年1月以来各类型用地供应情况

数据来源：wind数据，中国水泥网，水泥研究院

从供应土地起始楼面价来看，今年以来，住宅和商服用地的起始楼面价仍在波动上扬，1-5月，住宅用地起始楼面价上涨1915元/㎡，涨幅达91.22%，而商服上调2471元/㎡，涨幅更是高达144.65%。工业用地较平稳，小幅增长3.57个百分点，其他类用地各月差异较大，累计下滑23%。虽然起始楼面价并不是最终成交价格，但是也可以从其增长速度中看出价格整体的上涨趋势。

图4：2017年1-5月各种土地供应类型初始楼面价增长情况(元/㎡)

数据来源：wind数据，中国水泥网，水泥研究院

从各大城市土地供应实际成交情况来看，今年以来重庆地区土地成交面积最大，达1252万平方米。北京、深圳、上海包揽楼面单价成交额前三名，最高的北京市高达18437元/ m²。而溢价率最高的城市排名中，衢州市以128%的溢价率排名第一。

表1：今年以来各大城市分别按成交面积、楼面单价和溢价率的排名前十位

数据来源：wind数据，中国水泥网，水泥研究院