2017买房人，怎么了？

楼盘网12月19日讯：

今年，或许你可以理解为房地产最温和的一年，这一年你也可以理解为地产变化最大的一年，任何角度都看你怎么理解

这一年，是买房人变化最大的一年，所谓的变化，其实是来自很多个维度，而大量维度交叉下的渗透，也让这样的变化变得彻底且惊人，而这一切的影响，很大程度上都是来自外界环境。

1、巨大的购买力转移

当下买房人最大的变化，本质上来自于购买力的提升，目前整个城市发展给到个人巨大的政策性红利

伴随着城市化的改变，货币越来越多的通货旧城改造，棚改，土地征收等形式转移到个人手上。城镇化的速度越来越快，货币化安置的比例越来越高，个体因此获得的购买力也变得空前的旺盛，对于购买力，很多人很长一段时间停留在工资收入领域，所以经常会得出个人收入跟不上城市发展的言论，但是从实际情况来看，资产性收入已经占到家庭收入的重要一部分，而拆迁安置已经成为资产收入的一次性补偿，这个节奏对于不同城市不同的人可能会有不同，但是本质上已经最大程度的惠及所有个体，这个趋势的改变很大程度上改变了用户的购买力，也改变了用户的收入结构模式。

所以，未来的消费模式也很有可能会因此改变，愿意储蓄未来一定会调整为愿意投资，这个很长一段时间被认为中国人的良好习惯但也一定程度上影响经济发展的储蓄特征，正在慢慢被消磨，消磨的同时，背后换来的依然是购买力的提升，这个趋势，比我们想象中的要强。

2、制度影响了用户的购买模式

另外一个环节，对于买房人来说，他们购买房子的模式也在发生变化

过去购买地产，大多数人的支付结构是，一部分现金+相对比较高的杠杆。这样的结构也非常正常，第一房子当初还可以拿到8成的贷款，首付款相对较低且大家都是第一次买房，而如今，这个模式在当下几乎不存在，整体的支付结构变为置换+低杠杆的模式。低杠杠是政策性的调整，买房拿出来的首付越来越高，银行已经越来越难做到高杠杆。

但是用户的购买力没有削弱，因为经历了房地产十多年的发展，第一批人已经完成第一轮的置业周期，当初拿出现金变成了如今卖掉房子换房子的格局。资产置换导致了用户的首付款依然充裕，但是这个调整对于用户来说整体购买力没有发生改变，但是购买心态已经彻底不同。当初的高杠杆模式本质上就是以小博大的炒房逻辑，很多人都会希望短时间内达到最大程度的投入产出比，而当首付款逐步攀升，在银行实现不了高杠杆借贷，且是卖房后买房的状态，这个时候用户的购买心理是资产配置，不希望楼市出现较大的波动和变化，愿意更加时间的持有房产，所以这个趋势下，楼市里短线投资者变得越来越少，投机性购买几乎消失殆尽。

所以这个时候大家可能更加容易理解为什么我们的社会主要矛盾已经发生了变化，从房地产角度来说，从制度上已经不让你有暴富的可能性发生。

3、购房需求外溢本质上是人口流动

在上海周边城市做项目的操盘手可能都会发现，环沪周边城市的去化越来越依赖上海这个城市的人口外溢。过去很多人都会觉得这个方向都是靠骗靠忽悠，但是在当下已经越来越可行

很多人在当下把原因归结为价格差或者一线城市限购，但是本质上我认为这是人口流动的驱动

当下中国经济发展最大的特色就是

城市群的发展

这和之前一二线城市单个点状发展完全不同，采用的是核心带动周边的模式，所以我们很容易理解为什么一线城市严控常住人口数的同时突然发现武汉、成都、南京这样的城市突然落地大量的人才引入计划，目的就是希望人去。然后你再对比来看一线城市清一色限购二线周边城市清一色限售，目的就是希望一个不容易进，一个别轻易走。然后再看高铁股价的铺设，目前上海和苏州的高铁来往，密集到5间隔就有一班车，这样的城市间联动效应自然而然会带来城市之间的人口流动。因为人口流动，跨城置业的可能性也越来越大，城市群周边的城市，未来只要做到生活品质足够好或者服务一线城市的补充性产业够灵活，这样的城市群能够激发的活力可以说是惊人的。

为什么说如今的楼市让地产人很不适应，本质上是现在受到的局促因素比较多，很多动作不能随性所欲的开展。但是换个维度上来看，对普通用户，潜在购房者，租赁者，在当下已经得到越来越大的制度红利，整个政策影响极度的倾斜给普通购房者

这是一个大趋势

当下的楼市不是市场经济也不是计划经济，如今是管理经济。通过制度引导行业往更好的方向发展，大概率上来说，这也是一个大趋势，对于这个趋势，其实没必要讨论到底好不好，尝试在既定的模式下寻找个人最好的生存模式才是必须

买房人不论是购买力，还是购买欲，甚至未来的选择也会越来越多。