二手房的坑，有几个我们可以爬出来

在后台收集了不少关于买房的问题，发现里面有不少人会问我一个问题：怎么选择二手房？

每个城市购买二手房的政策可能都不同，但是有些注意点却是可以融会贯通的，所以我把一些买二手房的注意点通通罗列了出来，希望能够帮到一点正准备买二手房的人

一：理性购房

对于买房人来说，在签下任何书面形式的文字之前，一定要仔细了解房子的情况，这里的情况包含：

1、房子的真实地址是哪里，也就是房产证上所写的地址是什么；

2、房子的真实面积是多少，这也在房产证上能够看到；

3、房子的竣工日期是几几年的，由此判断出小区的环境跟户型设计的新旧；

4、房屋类型是什么，是70产权的土地做公寓房，还是50年产权的公寓房谎称住宅，这都是需要鉴别的；

5、土地使用年限为多少年，这个问题应该第一时间问清楚，这关系到你拿到的房子后还能住多少年；

除了房子基本的信息以外，对于买二手房的人来说，小区周边的环境也很重要，看房的时候一定要查看周边的环境，环境是否很吵，是否有大型垃圾场这类影响生活品质的情况，

譬如上海的华漕，临靠虹桥飞机场，从早到晚都能听到飞机起飞降落的声音久而久之影响住户的休息，

又或者有一些小区旁边被规划了一块垃圾回收站，也不是不好但是长期从这条路经过，你心里多少会有点不舒服。

一定要记得，当你实际考察过房屋并且确切的了解房子情况之后，这时候才可以去签字。

二：房屋抵押风险

房屋抵押给银行借款是很正常的事情，但是在二手房交易的时候，买方一定要知晓卖方是否及时把所售的房屋抵押款金额还清了，怎么查也很简单。

让对方出示一张“上海市不动产登记簿”，也就是“产调”，这张表格里有详细的房地产抵押状况信息，里面包括：

抵押是否备案

抵押权人

抵押金额

债务旅行期限等

还款时间

买房需要查看卖方有没有及时办理抵押注销，把款还上，这个是重中之重的事情，据不完全统计房产纠纷官司中49%就是买到了上家没有告知的抵押房查封房。

三、买方是否有购房资质

在签署双方买卖合同的之前，买方要查清自己是否有买房的资格，千万不要犯钱凑够了买房资格没到的低级错误，合同一旦签署违约的就是你了，

查买房资质有两个地方，一个是社保局，一个是税务部门，找中介陪同或者自行前去咨询都是可以的。

四、买房的贷款风险

一般买房都是需要贷款的，那么贷款的操作里面也有几个需要注意的。

一个是你的情况是否符合当市的贷款要求，一般银行放贷会按照贷款人的

征信报告、收入、交易房屋价格等多方面评估放贷，征信报告是可以在各市指定地点办理的，

这里有个需要注意的是，银行放贷是需要时间的，银行放贷的额度也是个人无法精确算出来的，所以在贷款的时候要给自己留充足的时间跟预留的款项以防万一。

五：税费

税费在交易环节是必不可少的一部分，一般来说交易需要交的税都是由买家出的，也就是说一同算在交易额度里。那么对于买家来说，就需要好好算清需要交纳的税费，

一般来说有几点：

房屋满几年，是否唯一；

房屋购买来源是什么，个人出售还是法拍房等；

房屋属性是70年住宅还是50年公寓；

买房人有没有住宅，住房面积是否超过政策；

这些因素都会影响到税费的高低，所以在买房的时候要把这些信息都搞清楚。

六：置换的风险

置换也就是说你的前一套房子是要出售的，出售的钱用来买更好的房子，那这里就需要特别注意，你出售的房子的下家信用是否可靠，是否能够及时付款，因为他们的付款时间会直接影响到你新房子的付款，一个环节出了问题，承担违约责任的很可能就是你自己了。

所以置换的时候一定要给自己留转手资金的时间，我建议最好是不要无缝链接，避免违约。

七：房屋交割风险

买房在交易之前要确保卖方已经把户口全部迁出了，交易双方一定要约定户口迁出的时间，为了保障买方的权益最好是签署一份合同，如果卖方没有在规定时间内迁出户口承担一定的违约金。

交接房子的时候双方要查验房子内部的情况，有几个是需要结算清楚的：

1、水表查验及税费结清

2、电表查验及电费结清

3、燃气表查验及燃气费结清

4、供暖协议变更及供暖费结清

5、物业协议变更及物业费结清

6、有线电视过户及有线电视费结清

7、电话费结清情况

上述事宜没有问题了，双方再签《房屋交接书》

八：违约风险

在房产交易中如果违约所承担的后果相对来说还是比较大的。

有几个赔付方式，一个是私下协商的退换双倍定金，如果一方上诉，法院很可能判定继续交易，还有一种是按照房价的20%支付违约金。

大家都知道房价是很贵的，所以任何一种违约代价都是沉重的，

这个时候就要仔细阅读违约条款，谨慎签约，当然这样的事情越少越好。

二手房的交易市场鱼龙混杂，避免掉进以上的一些坑会好很多，当然更好的是找一个靠谱的中介，双方给出足够的信任感，毕竟买房是件大事，不多的中介费很有可能会让你少走很多弯路