未来几年是买房好还是存钱好?有多少房子会无人问津

发布时间:2019-07-10 09:16:42

来源:蓝白观楼市

分类:行业动态

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  有人说,现在的三四线骑虎难下,炒房客在套现,改善一族也在卖房,本地多套房持有者也在卖房,再加上雨后春笋般拔地而起的新房,房地产市场的抛压越来越重。

买房

  有人说,一套房拖累三代人,几十年的积蓄交了首付,30年房还未供完,老的走了,小的老了,新房也变老旧危房了,这30年当中,还必须得省吃俭用,就为了供一套“钢筋水泥”,值吗?

  与其说这是他们的抱怨和不安,倒不如说这是房地产市场真实情绪的反映,能做的,只是把刚需们心中所想的给说出来而已。

  体量不断膨胀的中小城市,水涨船高的三四线房价,掏空家庭财力的高杠杆购房方式,显然已经让大部分人感到疲惫。

  数据显示,截止2016年,我国各地各类新区总数达到3500多个,如果加上2017年、2018年的数字,甚至有可能达到4000个。

  此外,我们的人均居住面积已经超过了40平米,套户比高达1.13,一季度的居民杠杆率达到了54.3%,房价收入比普遍在15倍以上。冷冰冰的数字背后,折射的其实是房子越来越多的现实。所以,总有人不停的在问:5-10年之后,有多少房子会“无人问津”?

  要搞清楚这个问题,我们需要从以下两个方面入手。

  首先,5-10年之后,房地产市场的空置率是多少?

  我们不妨综合多个数据出处,来计算空置率的变化。

  2014年,西南财大中国家庭金融调查与研究中心发表《城镇住房空置率及住房市场发展趋势》的报告,住宅市场的整体空置率达到22.4%。

  2015年5月腾讯发起的《2015年5月全国城市住房市场调查报告》显示,中国主要城市的住房空置率整体水平在22%至26%之间。

  有房产研究机构公布的数据显示,二线城市、三线城市空置率分别高达22.2%和21.8%,远高于一线城市的16.8%。

  在去年,原住建部副部长仇保兴说过,类似鄂尔多斯这样的城市空置率高达70%,哪怕是看似拥挤的北京,空置率也在10%-20%之间。

  看来,根据这几个机构和专家的统计,空置率公认在20%左右浮动。

  参考历史数据,在1994年至2008年间,15年平均空置率为13.68%,增长并不算太快,因此,未来5-10年,房屋空置率不会高于25%。

  其次,5-10年后,房屋总量是多少?

  根据统计局2017年的调查,目前我国城镇住房总存量为261亿平方米,其中城区住房总面积为145.9亿平方米,而镇区是115.4亿平方米,按一套房90平米计算,加上2017年、2018年的数据,总量应该是2.9亿套。

  每年房屋新开工面积大约为17亿平米,竣工面积大概是20亿平米(因为包含大量施工中的期房),未来5-10年,新增的住房面积大概是92亿平米-185亿平米,仍然按90平米一套房来计算,大概会增加1亿-2亿套之间。

  这样算来,房屋总量应该是3.9亿-4.9亿套左右。

  结合25%的空置率来计算,5-10年之后,会有9700万套-1.22亿套的房子会“无人问津”。

  既然无人居住的房子会增加这么多,假如现在手里有点闲钱,是买房好,还是存银行好?

  经济学家李迅雷在年初接受采访时曾明确指出,2019年房地产将进入减持的时间窗口。

  一方面,2019年商品房销售面积将出现负增长,居民的杠杆率处于高位;另一方面,楼市今后最大的隐忧是:人口老龄化背景下城镇化进程的放缓,大部分三、四线城市都呈现人口净流出,所以,尤其要减持未来人口将大量净流出地区的房地产。

  听了专家的分析,购房者应该“清醒”了。

  第一、房地产不可避免要走“下坡路”,买房并非第一选择。

  过去多年以来,房价持续上涨的逻辑很简单,从2007年到2017年,M2的均值增速为15%,同期房价上涨的幅度也趋近于这个速度,也就是说,人们把房产当成了金融投机品,而不是用来居住的消费品。

  因此,当劳动力总量减少,人口老龄化加速之后,城镇化的速度也不会像前几年那样高歌猛进,加上居民杠杆率增加的空间已然不大,未来房产的保值增值属性必然降低,未来5-10年,调控会不断发力,限售、限购等措施日益严格,房产的流动性也会下降,倾尽所有去买房,倒不如存银行,以备不时之需,用来应急也可以。

  第二、房子非买不可的话,注意“鸡蛋不要放在一个篮子里”。

  一个是不动产,给人以安全感乃至虚荣感,一个是储蓄,给人消费和投资的底气,两者都不能押下重注。

  上文说了,未来绝大部分中小城市仍然会面临人口持续流出的困境,用一个词来形容,叫“收缩型城市”,这些地方的房地产不买也罢。

  假如你在稀缺的一二线城市可以买到“方寸之地”,也不失为一项颇具眼光的避险资产,此时把钱存银行是不如买成房子的,因为即便再过5年乃至10年,京沪广深、各大城市群的核心都市,也仍然具有充沛的潜力可挖。

  所谓“鸡蛋不要房子一个篮子里”,指的是不动产和现金要分散,买房的区域也要分散,甚至买房的类型:改善房、老破小,也要相应的分散,毕竟,当买房这件事开始充斥着“不确定性”,何必还要为了升值的缥缈预期为之“死磕”呢?


责任编辑:zhaojiaqi

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