房贷利率新规发布后 存量房贷难道永远都不变了吗

央行提到10月8日之后，新申请的房贷按新办法执行，以前的房贷按老合同不变。

目前有两种说法：第一种是会逐步过渡，存量房贷以后也会以LPR利率执行。因为中国目前的利率在国际上算是比较高的，长期来应该是跌的几率比较大啊，如果不变的话，存量房贷是不是比较吃亏呢？第二种就是新老划断，干脆不变了。其实LPR利率可能下降，也可能上涨啊，要是涨了，以前的存量房贷不就很划算了吗？到底会是哪一种？

全国存量房贷那么多！你要全部重新去签合同，按新的LPR利率执行，多么麻烦的一件事啊，且很多人买房五年八年可能就换房了，真能贷30年的也很少。还记得我们09年7折房贷的事吗？后来央行加息，原来7折放出去的那些房贷，银行是不赚钱的，但银行也没有违约说要重新签约，把你的7折取消了，按新的房贷利率执行，而是合同怎么签的就怎么执行。所以后面那些上浮20%、30%利率买的购房者也一样，你贷款30年就永远按这个上浮标准还月供，不管以后加息降息，大家都是在基准利率上上浮这么多。

所以这个存量房贷，道理也一样，既然合同已经签下了，只要央行的基准利率不变，那你的房贷利率就不会受到影响，跟新的LPR也没有关系。因为央行的基准利率也真有可能再也不会变了！

以后央行的基准利率还会变吗？

央行的基准利率，自从2015年10月份之后，近四年没改变过，一年以内是4.35%，5年以上的房贷一直是4.9%。而这次LPR推出来之后，央行的贷款基准利率以后大概率是不会再调整了！因为双轨制改革要接近尾声了。双轨制的含义是什么呢？央行的存贷款基准利率和银行的市场利率并存就是利率双轨。两轨要并成一轨，就是LPR机制。

简单讲就是贷款基准利率容易被银行绑架，银行为了赚取利差，就搞垄断，比如十家银行约定，大家要给企业放贷款，最低都只能在基准利率基础上打9折，有一家银行想少赚点算了，给企业贷款利率打85折都不行，他要是不守行规的话，以后大家都不借钱给他了。就是因为这个问题所在，所以市场存款利率虽然下降明显，但贷款利率还是下降的少，钱就是银行赚走了。

下面这个数据是最好的证明，虽然2018年市场利率下行明显（如下图），10年期国债利率现在是3%左右，比去年年初下降1个百分点。但是小微企业贷款的利率下降的明显不如存款下降的多，今年新发放普惠性小微企业贷款利率是6.82%，比2017年全年平均利率水平才下降0.58个百分点。央行就觉得问题出在基准利率上了，所以要解决这个问题。

LPR机制比基准利率肯定是要先进，因为银行以后就不能再搞联盟了，银行可以随便打折，在LPR的基础上想8折就8折，想7折就7折，谁要敢威胁谁不准给企业打折，就可以去监管部门举报。两轨并成一轨后，也就是改革成功了，那么以后贷款基准利率也就没有再调整的必要了。存款利率目前还在保存着。假如央行想要加息降息，直接调整MLF利率就可以了，因为LPR的锚变成了MLF。现在1年期MLF是3.3%，假如央行想降息0.5个百分点，那就是MLF降低到2.8%，然后18家银行在2.8%的基础上各自加点上浮利率就OK了。

如8月20日的报价，LPR一年期贷款利率是4.2%，这个点位是各个银行报给最优质客户企业的贷款利率，如果央行降息0.5个百分点，那各家银行给优质客户的利率大概就是3.7%左右了。而房贷就不同了，首套最低是LPR，二套最低是LPR+60个基点。比如8月20日的报价，5年期LPR是4.85%，但很多人误读了，以为以前很多城市首套房动辄都是基准利率上浮10%、20%，而10月8日以后，首套贷款利率反而下降到4.85%了，这完全是误读！

银行非慈善机构，没有那么好心的，央行说了，改革前后房贷利率基本不变！即银行还是会按照以前浮动多少，继续浮动多少的，所以你放心吧，只是从以前的“基准利率+浮动利率”，变为“LPR+上浮利率”，说法变了而已。央行副行长孙国峰最近说了，以后各类贷款，都会参考LPR定价，不光是房贷哦，而是所有贷款。那也就意味着以贷款基准利率失去了使用价值，已是过去往事。

是央行准备要降息了，因此才会推出房贷利率新规吗？那是央行准备降息了，所以才要赶快推出房贷利率新规吗？

我说跟这个没关系。假如说10月8日之后，5年期以上的LPR报价是4.85%，银行首套上浮10%，那央行降息0.5个百分点，房贷一年以后也一样是可以在这个基础上降0.5的。你们的意思是央行要降基准利率，所以新增房贷按LPR执行？只影响存量房贷，而不至于刺激新的房地产市场？

这种可能性也不大。我上面说了，央行即使要降息，也是降从LPR，而不是降基准利率，因为LPR先进嘛，可以促使银行给企业降低贷款利率，那还降原来的基准利率干嘛呢？不是白费力气嘛。

何况央行暂时降息的可能性很小,未来要视CPI和PPI的情况而定。因为碍于目前CPI比较高，7月已经达到2.8%，现在猪肉和食品价格上涨势头很猛，所以有通胀隐忧，央行暂时不敢降息。

央行副行长刘国强8月20日答记者问，“中国的经济没有通缩，且市场利率已经明显下降，目前已经到了一个基本合理的水平，所以用市场化改革的办法推动，把前期降低的市场利率传导成为降低实体经济信贷利率。”这段话信息量很大，“中国经济没有通缩，”就意味着暂时还不需要降息。“市场利率已经明显下降，目前已经到了一个合理的水平，”就说明利率暂时不需要继续再降了，只需要运用LPR的改革手段，真正把利率落实给企业就好了，否则如果按照过去的手法，你央行即使再降息也没办法，企业还是贷不到便宜的钱，因为息差还是被银行赚走了。因此央行开展了一年期MLF操作，依然是3.3%，利率维持不变。并且央行推出LPR，目的是为了推动银行降低实际贷款利率，将更多信贷资源向小微和民营企业配置，又不是专门为了防范房地产的，所以要搞清楚主要目的。推出LPR，有利于降低企业贷款利率，这就是推出的初始目的。现在效果也已经开始显现了，一年期LPR是4.25%，比原来基准利率降了10个BP，比以前老的LPR降了6个BP，五年期以上LPR为4.85%，比原来降了5个BP。