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注意!这两种房子悄悄跌1年

发布时间: 2019-08-30 15:14:19

来源: 楼盘网刘雨阳

分类: 其他楼讯

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最近经常能接到中介的电话,而且这个频率越来越高。

但与以往都是推销住宅的有所不同,最近都是给我推销商铺的。不知道还有没有小伙伴也有这样的经历。

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如今的房地产市场早已没有了前几年的火爆场景,中介们疯狂的电话推销,也反映出了“买方市场”的苗头。小白菜个人认为,当中介们开始疯狂推销的时候,基本就是市场痛苦的时候。

根据国家统计局最新发布的数据:

1-7月份,全国商品房销售面积88783万平方米,同比下降1.3%。销售面积下滑最严重的并非住宅(-0.4%),而是这两种房子:办公楼(-10.8%)、商业营业用房(-13.1%),这个商业用房其实就是我们通俗意义上的商业地产。

从这个数据我们可以发现,住宅销售面积虽然在下滑,但销售额仍然增长9.2%,这就说明全国平均房价仍旧维持在一个较高的水平,且很稳定。

但是,办公楼和商铺的销售额却是真的与销售面积一样一起在下滑:办公楼销售额下降13.3%,商业营业用房销售额下降10.9%。

办公楼和商铺是才开始下跌吗?

从这个图中我们不难发现,从销售面积来看,办公楼和商铺已经连跌了快一年了。尤其是办公楼,从2018年3月开始,办公楼销售面积就开始持续下滑。写字楼面临的形势,比想象中的还要严峻。

媒体报道近期北上深均出现了办公楼高空置率的情况:北京:通州万达写字楼被传空置了一半……上海:上海中心大厦、恒隆广场、虹桥正荣中心、绿地外滩中心等都出现了严重的空置现象。深圳:今年二季度,深圳甲级写字楼空置率为18.9%,同比上升2.5个百分点。租金也普遍下跌,有写字楼租金最高降价40%,幅度创历史新高。

上面说的这些办公楼可都是北上深最重要的商圈和CBD,这些目前都这种局面,其他地方能好到哪里去呢?根据社科院发布的《房地产蓝皮书:中国房地产发展报告》显示,经济增长速度放缓导致的写字楼需求下滑与持续充沛新增供应叠加,预计至2019年底,17个城市写字楼平均空置率将突破20%,其中15个城市写字楼空置率将同比上升。武汉、长沙、青岛将迎来历史空置率峰值,成都在2019-2021年将迎来新一轮写字楼供应高峰,将令其空置率重回上升通道。

为什么办公楼和商铺会面临这样的困境呢?就是整体的环境因素,目前经济下行压力加大,造成市场上整体的需求减弱。写字楼租赁主要用于专业服务、金融业、科技和媒体电信、零售业等行业。而这些第三产业对于经济周期都是相对敏感的,当基础经济不稳定时,这些产业也很难景气。

例如其中的金融业,最近的金融强监管,这些P2P隔三岔五的爆雷、关停、跑路,大量退租的同时,很多业主也都不太敢把房子租给他们,万一哪天楼下突然围一群人讨债,总是不好的。而上述这些都推高了写字楼的空置率。再者就是供应过剩,经过前几年的快速发展,写字楼的供应量是非常大的。供应过剩也是存在的,因此出现这种情况也不奇怪。

至于商铺,也是类似的原因。再加上电商和O2O的快速发展,网上下个单不仅货能送到家,连按摩这些服务都能到家里做。当然,这些产业依然需要店面,但是这些店的辐射面积变大了,数量密度的要求也就不像从前那么高了。所以,商铺的需求变少也是正常。

最后就说到关键问题了,到底该不该买呢,或者投资呢?6月份的时候,潘石屹宣布销售预估总价约78亿的自持物业。给出的一个理由就是“写字楼租金回报率不高”“我们物业回报率是3%,但银行贷款的利息是4个点,租金回报率还赶不上银行贷款利息。”

据了解,目前国内的商业地产物业租金回报率只有2%-3%,很难达到欧美发达国家5%的平均资产回报率水平。根据世邦魏理仕提供的数据,一线城市写字楼的租金收益率基本在3.8%到4%左右。这样的出租回报率着实是太低了。过去这些年不断飙高的房价,让很多人陷入一种误区:以为只要是房子都值得投资,只要买了肯定就能一路上涨。然而,事实可并非这样!

就以最近四年为例,全国各大城市住宅房价普遍翻倍,但大多数城市的公寓上涨幅度不足住宅一半,至于写字楼和商铺,很多城市则是原地踏步,甚至不升反跌。单看国家统计局数据:从2015年到2019年7月,全国住宅均价从6473元上涨到9315元,涨幅高达44%。而与之相对比,办公楼均价涨幅仅为9.6%,商业营业用房仅上涨15%,远远跑输住宅。况且最近这两类房子已经开始“量价齐跌”了。当下连住宅都已经快要失去过去的投资价值了。最近国家的动作就是达到“房住不炒“的目的。所以,投资写字楼、商铺就更得谨慎了。

责任编辑: lyy

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