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临近十月楼市出现3大“怪象”,重回2014年?下一篇
全款买房的人和房奴在几年后会有什么差别 答案很现实最近看到一则数据,我国房地产业经济总量占比,从2000年的4%左右提升至2018年的6.65%,且2017、2018房地产被调控的两年,该占比依然在升高。虽然只是提高了不到三个百分点,房地产对各行各业的影响远不是简单一个数字能够量化的。按不谈2018、2019年,哪怕是6年前的2013年,建筑业的43.1%、工业的10.7%、金融业的6.8%,都源自房地产业的推动。
央行教授盛松成将中、美、日三个国家房地产相关的GDP作了同口径下的测算对比,将修正后的房地产业与其相关部分的建筑业相加,我国房地产业的GDP占比在2016年实际已经达到16%,超过了美国和日本的总值。但我们的人均居住面积持续增长,结婚率与生育率持续走低,离婚率和光棍数量反而持续走高,老龄化加速的趋势也非常明显。如此重要的行业,是否还能维持如此快速的增长?年成交额15万亿,销售面积17亿平米,会不会继续扩张下去?
虽然货币可以印出来,但房子是印不出来的,尤其是在一二线城市,土地就那么多,即我们可以把15-20%的货币增速,看做是买房的潜在收益增速。
流通中不断增加的货币,按年均15%的增速来看,都被“吸纳”到了房地产之中。货币还会不会像原来那样流入到楼市中?
我们看最近央行发布的LPR机制,房贷利率参考的是5年期LPR,9月20日发布的最新LPR数据显示,1年期有所下调,5年期依然保持稳定,即未来实体经济融资利率下降的同时,房贷利率是不会下降的。
即货币不会像原来那样流入到楼市中,充当“蓄水池”的作用,这样房子出现“供不应求”的可能性很小。因为人口规模控制的因素,京沪等地人口呈现持续净流出状态,北京、深圳自调控加码后,二手房价持续阴跌。从上世纪90年代开始,生育率不断下行,性别比一度高达120:100,由此带来的后果,是15-64岁的劳动力人口,在2013年达到10.06亿的顶峰后,连续5年出现减少。一是一线大城市和三线以下楼市人口流出,且劳动力人口持续减少,那么,有限的年轻人会流入到哪里?答案呼之欲出:二线城市。
如成都到三五年,常住人口达到2300万人。济南2025年人口达到1200万人,西安的目标更“远大”,明年就要把人口增长到1500万人的级别。这些雄心勃勃的城市,未来房子大概率会“供不应求”,相反的对于常年人口流出的小城市来说,尤其是郊区、城乡结合部、市内老破小的房子,无人接盘也很正常。
经济学家李奇霖发文,计算人均面积,2000-2016年城市人均住宅建筑面积从20.3平方米上升至36.6平米,平均每年增加1平方米。随着人均居住面积上升幅度放缓,假定2017-2030年每年增加0. 5平方米。也就是说,未来11年中,将有79亿平房子等着人们去住。
79亿平米,光是听听这个数字,都感觉异常庞大,且房屋大部分都是由中小城市供应的,很多非都市圈的地市、县城,乃至城乡结合部与乡镇,因为这些年房企扩张太过迅速,拿地过多,到处都是新楼盘,不管是高层、洋房还是别墅,供给量增大之后必然意味着需求的减少,出现“供过于求”的概率很高。
因此,结合货币、人口、供给三个因素,十年之后房子“供不应求”基本不回出现,反之,大量的中小城市,因为供应过多、老龄化加速、人口流出,应该担心“无人接盘”的问题。
专家言房地产的开发、销售、拿地全线都在走弱,恰好印证了楼市的“山岗出现”。“顶部出现”这四个字,不单单是针对今年而言,更是对未来十年的前瞻性预测,专家“一语叫醒梦中人”,那些还沉醉在买房赚快钱的购房者,应该审视一下自己的行为,到底买房是为了自住?还是为了撑面子?或者只是为了闲钱有地方安放?
如果你的财力富足,多买几套房当然无可厚非,如果你收入紧巴巴,还非要高杠杆买房,希望复制炒房投机的老路,那无疑是打算了算盘。
责任编辑: lyy
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