房价下跌，洪水猛兽

一则碧桂园降价的消息，在网上炸了窝，据说网友爆料，9月20日某地紧急召开会议：要求各大房企坚决抵制扰乱当地房产市场的恶意降价抛售行为，希望各大房企能抱团自律，确保房价坚挺。并点名批评碧桂园，碧桂园区域执行总裁当即在会上道歉。

碧桂园降价未遂的消息，牵出了一串降价未遂的城市和开发商。

首先是去年十月份合（肥）某楼盘传出降价6000元/平米，在局长亲自前往调研后，房价迅速又涨了回去。安徽省某地楼盘降价后，有关部门组织召开了一次“降价未遂事件”约谈会，并停止了该楼盘办理预售许可证，同时对4家合作银行予以处罚。

再有邳州市房地产商会发布一则《关于邳州房地产市场近期出现销售乱象的通报》要求房企按照备案价销售。有个别楼盘以低价扰乱市场、出现了不正当竞争行为。

降价未遂，成为2019年房地产一个新名词。楼市是不是真的就此凉凉？房价下跌又会出现哪些问题？

一、什么因素不允许降价

1、购房业主

“降价维权”是所有房企都避不开的一个问题，轻则众多购房者会要求赔偿降价损失，重则会要求房企退房。某些大型开发商资金实力比较雄厚，面对降价维权的业主，即使受些损失也不至于伤筋动骨。但对于一些中小开发商来说，一旦发生严重的降价维权的事件，有很大的可能影响企业的生死存亡。

2、同行不准降价

房企与房企才是站在同一战线上的敌人。市场好的时候，各家房企按照自身实力涨价，大家都赚钱，只是谁赚的多，谁赚的更多的问题。 先降价的房企必然会被其他的房企集体打压，因为陷入恶性竞争的圈子之后，所有的企业都要元气大伤，对开发商来说是一种零和博弈。

3、地价不允许降价

目前我们对房企的拿地开发时间是有限制的，拿到地后一年不进行开发要罚金，超过二年不开发，要收回等。根据现在房企开发和建设的速度，可以推算出现在在售的房屋，大部分2015-2017年拿的地，那时候市场正处于火热期，地价可想而知。

4、政策不允许"降价"

楼市政策虽然已经定调为”不以房地产作为短期刺激经济的手段“，但这并不意味着调控是要让房价暴跌。今年楼市调控的基本目标是”稳房价，稳预期“三稳。所以房企涨价会被约谈，同样房企降价也会被约谈。

全面两个相对来说比较容易解决，最主要的原因还是后面两个。其中最后一点又指向第三点，地价不允许降价的背后，是地价不能降。

二、为什么地价不能降

前面几篇文章我分析过，土地财政是我们和平崛起最大的功臣之一。很多人简单的认为土地财政就是卖地获得出让收益。其实这种认识是非常肤浅的。自己贷款的时候，YH会审核什么？什么决定贷款额？地方政府发布地方债融资也是一样，需要现金流和信用。对个人来说，现金流来源于工作、事业、兼职等收入。对地方来说的现金流来源于税收！无论企业和个人，到一个地方去都是有条件的。地铁、公路、学校、医院……但城市中地铁一公里需要大约8亿元！两个有贫困县之间高速公路一公里要5000万-2亿！

钱从哪儿来？答案就是土地财政。

地铁、公路、学校、医院……能够不断创造和增加税收的城市建设，前期都需要大量的投入的土地出让的那点钱，不仅要建设城市，还需要改善民生，投入基建。仅靠土地出让的钱。所以就需要发行地方债，从而获得大量的资金用于投入。而发行地方债需要看税收形成的现金流和地方信用，地方信用的背书正是土地财政。这才是土地财政存在的核心逻辑。

借的钱早晚都是要还的，投入过多的基建各地财政早已入不敷出，加上很多公路、设施都是不断的建了拆。导致各地对单纯的土地出让收入的依赖就高达30%以上。一旦会员发不上工资，或者地方债务偿还出现问题，就会直接影响地方信用。

三、房价上涨更深层的逻辑

一个社会的发展、财富积累需要劳动者，因为劳动创造财富。但劳动创造的财富是有上限的，如果没有交易的话，超过上限的劳动就没有任何意义。如果粮食的保质期是一年，一个人每年消耗500斤粮食。那这个人每年只需要生产500斤粮食。没有交易的情况下，多出来的粮食没有任何意义，因为500斤粮食就是财富的上限。如果一个人生产粮食，一个人生产镰刀，两个人交易，一个能够不生产粮食获得生存需要的粮食，另一个可以用粮食换一把镰刀提高工作效率。一个组织最完美的状态，就是所有人都不断的通过劳动创造财富，然后拿去交易，换取想要的商品或者服务。为了提高交易效率，“钱”被发明出来。

钱的定义是一般等价物，所以钱的背后是等价的社会财富。当所有人都拿出来闲置（储蓄）的钱购买商品，这样社会财富才能流通。但是让所有人都拿出来所有的钱去消费，这是一件一件非常难的事情。所以才会有市场经济，用以提高交易效率，才需要温和的通胀，倒逼所有人将钱用于消费。但200年的积弱，国人已经穷怕了，储蓄已经成为一种习惯。

物价可以很快的吸收大家的财富，但是物价上涨过快会出现社会问题。汽车、奢侈品等受众较小，都不能让大家把钱全花出去。而房地产完美的解决了这一问题，工薪阶层必须努力工作，从而买到属于自己的房子。这样钱的流通就形成了一个闭环，你的钱变成企业的钱，企业又会把钱拿出来一部分缴税，一部分支付工人工资。税收部分变成基建和工人的工资，这些工资又拿出来消费，其中一部分又回到你手中。

一旦如马云所说:房价如葱!这种刺激就会消失，这样显然不利于社会财富的增加，整个循环会变成一个零和循环。要么就是葱涨到房子的价钱，这就是非常可怕的事情啦。而房价猛涨的话，一旦接盘侠不够用，就有可能崩盘，崩盘的问题要严重的多。看懂这个，就能理解调控最深层的含义。现象会反常，但规律不会。

四、反常

基于一系列的调控政策和金融政策，开发商的越到年底日子会越难过。

这几天一直有售楼处的销售给我打电话，推荐可以首付5%、10%、20%的项目楼盘。这其中一方面是有的开发商背地里搞（首付）（分期），另一方面是在严格的限价之下，房企会在备案价格不变的表象之下，实际降低成交价。

或许这会成为年底很多房企销售项目的常态。