10月9日，这些城市的买房成本降了！

十月八日对于中国的房地产市场，是个当之无愧的大日子。是小长假后上班第一天，更是利率正式“换锚”的第一天。

关于房贷利率从基准利率到LPR“换锚”的重大变化，一个多月之前，局姐曾经在《央行放大招！实体经济降息可以，房贷？》里详细聊过，当时是以大原则和预测为主。

房贷利率挂钩LPR迎来实施首日，当时的预测也成为了现实：利率换挡后，基本没降，不少城市还暗搓搓地涨了。

LPR时代，房贷的游戏规则是：利率=LPR+各省人行决定的加点数+银行报的加点数。当下各地的新利率走势如何？易居集团今天出了个报告，整理了十几个城市的最新情况。

先看看一线城市：北京、深圳、广州全部都有微增，上海增加得稍微多一些。

上海的房贷利率本是可以打折的，如今折扣没了，还要加点，自然差价明显。不过上海的利率依然保持着一线城市的最低水平。

而二线城市的走势是这样的：杭州、合肥、重庆和海口都是基本持平，苏州大涨之后转凉，利率涨跌互现——首套下跌，二套上涨。宁波的房贷利率上涨明显，大概是因为最近房价领涨全国——

再看看三四线城市，三四线城市公布出来城市的不算太多，但是，局姐惊讶地发现，出现了第一个利率全面下跌的城市——佛山。

佛山这个城市很有意思。位于当下最火的超级大IP——粤港澳大湾区之中，产业基础雄厚，GDP排入了全国前20，人口净流入排名全国前十，房价长期疲软。中国房价行情网最新的数据显示，一手楼的均价只有1.6万，可能还比不上很多长三角的县级市。且还是至今为止，在“LPR房贷时代”唯一给首套和二套房都大举降息的城市。

关于吊诡的粤港澳大湾区，局姐会另文分析，这里就不展开了。在新利率模式下，全国绝大部分城市的房贷利率不会低于之前的水平。而一些首套房贷仍在打折的城市，将会彻底告别“折扣时代”，进入“加点时代”。数据里可以看出全新的“LPR房贷时代”的几个特点，房贷利率基本没跌。

在LPR实施之前，80%以上的城市都维持着过去2年的最低利率，LPR时代到来后，绝大多数的城市，房贷都较之前持平，或者调升0.1-0.2个百分点。只有苏州和佛山的房贷利率稍微有那么一丢丢的松动。

利率是楼市的强调控手段。在LPR每月下降，但地产行业被排除在外的大背景下，各地的房贷利率走势透露了同一个信号——无论利率自主权放在哪一个层级，“房住不炒”依然是铁板钉钉的政治正确，必须执行到位。且利率的涨跌，对于买房成本的实际影响非常小。

在10月8日之前签下贷款合同的购房者，新政的影响为零。而对于10月8日及以后签署的贷款合同，易居研究院算了一笔账：贷款100万元，在新政后签贷款合同的房奴们，和新政前相比，每个月多还的钱大都限于几块几十块，大概也就是早餐要不要隔三差五心血来潮加个茶叶蛋的区别。

在北上广深这种一不小心就要贷款三五百万的地儿，差价就显得有点多了。不同能级的城市，也有一些微弱的差异。一线城市的利率是普遍小幅上调的，二线城市以持平为主，只有房价上涨厉害的城市需要明显调高房贷利率，而三四线城市出现了涨跌互现的情况。

这也大概是未来的方向——一线城市就算当下房价淡静，也不敢放松，担心一放松就暴涨，而房价上涨压力不大的三四线城市可能会率先降息，维持市场平稳。

LPR时代对于买房成本的最大影响，大概就是每月房贷还款额的调整方式了。LPR时代，每个月20号会公布一次最新的LPR值。如果遇到降息周期，那未来房贷利率会随着LPR利率下浮，如果是加息周期，那就正好相反。利率调整的周期是多长呢？从网上曝出的某行贷款合同新模板可以看到，选择余地还是很大的——可以选择固定利率，再也不调整了，也可以选择挂钩LPR的浮动利率。如果选择浮动利率，可以每年调整，也可以选择2年、3年、4年、5年调整一次。浮动利率的调整方式，可以是起息日在调整年的对月对日，也可以是当年的1月1日。

当然，每个银行可能不太一样，但大同小异。那么，接下来LPR会降吗？

在《降息了！为什么他们还是不高兴？》里，局姐说过，当下LPR的调降是非对称的，5年期LPR因为涉及房贷，进行调整会更为慎重。但是，根据此前央行全面降准的动作，以及后续国内市场全面降成本的导向，5年期LPR迟早是会跟随全社会的利率水平一起下降的。

只要5年期LPR有明显下降，银行大概率会把新增贷款的加点给上调，以保持房贷利率的稳定。在房贷利率方面，基本会是“早买房早优惠，每年调整更优惠”。但看看上文算的账，再看看当下房企的融资困局，局姐觉得，和年底可能到来的楼市跳水大折扣相比，在利率上省下来的钱不值得提。