未来10年房价能回落多少？

越来越多的人都开始看不清楼市的走向。一些地方房价持续上扬，良好的房源供不应求，而在一些地方，交易量急剧下降。市场分化仍在加剧。当前的房地产市场趋势已与区域化联系在一起。从几十年的调控规律来看，沿海地区比内陆地区分化程度更高，超级城市群比单一中心城市更具有潜在价值。

而在目前，中国房地产市场存在一个非常棘手的问题：房产过剩。谈住房空置之前，先说说我国家庭资产中房产占据的份额有多大。根据最新数据，一九年以来我国居民杠杆率持续上升，从53.2%上涨到54.3%。从2008到2018年这10年的时间上涨了接近35个百分点，平均每年都会上升3.5百分点。

而房产过剩这个问题在我国已经存在多年，但由于房地产市场一直很火热，所以一直没有显现出来。事实上，过去几年的许多火热现象都是“虚火”，因为在房地产市场炒房严重的情况下，很大一部分需求是对房地产的需求投资，而不是真正的刚性需求。这种投资需求“夸大”了房地产市场的需求。开发商会因为房地产销售的高利润而迎合炒房客的需求，从而过度开发房地产。当房地产投资者退出时，他们手中的房子和开发商为炒房者准备的房子都是多余的。

目前房地产过剩到什么程度？

我国城市商品房控制率在22%以上，空置率在1亿套左右。除商品房外，小产权房种类较多。在商品房出现之前的几十年里，小产权房是最受欢迎的。据估计，小产权房的数量应该是商品房的3倍以上，故小产权房的空置率大约是商品房的3倍，约3亿套。

但是现在中国的总人口只有14亿，其中很大一部分人早已经买了房子。如果想在未来卖掉这4亿套空置的房子，无论是房企还是炒房客，都不会面临太大的压力。剩下的刚需也多，房价还处于高位，去库存必然会相当棘手。

要解决房产过剩，唯一的出路就是降低房价

决定房价水平的主要是供需关系，市场上房产供给量大于需求量，则房价会下跌，相反地房价会上涨。因此，这又回到了老生常谈的问题：房价会下跌吗？事实上，根据上面的说法，房价是否会下跌这个问题是有答案的。既然房子出现了“买不起卖不掉”局面，降价实际上是一个时间问题。至于何时下调，则取决于何时放松政策。我国房地产市场是一个政治市，房价走势受调控影响，但房地产市场存在的问题也十分突出。

房地产过剩导致资源利用率下降，房屋难以出售。房价更像是在“死撑”。据估计，开征房产税后，房价将有机会下跌。就目前的情况而言，中国大多数城市的房价仍在上涨，这肯定会刺激地方政府提供更多的土地和房地产开发商建造更多的房子。房地产泡沫有多大？国家采取稳定物价、稳定房价的政策，因为国外的经验表明，房地产泡沫的破灭与房价的突然快速下跌有关。

潘石屹给出底线

尽管有许多人没有房子，有些人居住面积也没有达到平均数，但是住房总量并不缺少，有些地方甚至出现了房屋过剩，比如鹤岗等地出现白菜价房子，这表明空置的情况在一些地方已经出现了。且随着时间的推移，大城市吸走了小城市的人口，这种“白菜价”的住宅城市会越来越多。那么，面对这样的市场形势，房价在未来10年能“回落”多少呢？

作为SOHO中国的董事长，潘石屹对房地产市场的看法一直比较客观。针对房价下跌的问题，他在去年的中期金融数据会议上说：对开发商来说，20%是中国房价下跌的底线。一旦超过这个数字，绝大多数房地产公司将不复存在。这是潘石屹的观点，在考虑企业存活率的前提下，即在保证房地产不会崩盘的前提下，房价会下跌20%以上。

对于这个底线，许多刚需觉得远不够

在房产过剩的前提下，房价下跌20%并不是什么大事，但与前些年相比，房价的走势也不小。许多人只是需要认为没有人买了房子，而房价至少应该普遍下跌，这并不是说没有这种可能性，但它可能需要一个漫长的周期，只是需要等待。20%的幅度这是相对于开发商而言，现在开发商的售房的毛利率起码在10%以上，如果真出现房价下跌，通过控制人工和管理成本，实现20%的幅度难度应该不大。

专家从两个方面来看，一是现在大部分人买房都是通过贷款买房，而首付款占到总房款的30%，加上已经还贷的利息，银行能够承受40%的跌幅。当然这只是理想状态下的。如果房价下降20%-30%，那么银行将会面临更多的压力。故从这个角度来看，银行和开发商有一个共同的底线，那就是房价的“回落幅度”不会超过20%。