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楼盘网之2020年房产预测

发布时间: 2019-12-31 10:42:08

来源: 楼盘网刘雨阳

分类: 国内动态

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天气预报不一定准,但能让你心中有个数。问题:做什么事情能够最容易、最痛快地被打脸?答:预测宏观经济、房地产市场、股票市场。

前有牛x、谢国x,后有李x霄、叶x、时寒x。要么屡测屡错,坚持不改成为反(向)指(标)帝;要么对错已经不重要,晋升网红经济学家坐拥千万粉丝;要么保持双向预测,无论市场怎么走都能有一个预测正确,开开心心成为精分型专家。

所以,当今最稳妥、最方便、最高效的被打脸方式,就是搞预测,尤其……是预测房地产市场,涨了就是涨了,跌了就是跌了,毫无辩解余地,打你个无话可说。

但不敢成为反指帝、流量明星、精分专家的不是好投资人,这和种庄稼的老农要关心一下天气预报,本质没有区别。中长期的房地产市场相关的预测一直是世界性难题。从学术界到商界到政府决策界,都不断进行着关于房地产市场的预测工作。

然而短期、局部的房地产市场相对容易预测,更长周期(1年以上)的预测受到宏观经济、政策制度、人口、国际政经局势等多种因素影响,准确性通常不高。单从某个角度出发的预测往往是片面的,本文试图从多个角度对未来5年左右的房地产整体市场进行预测,以期尽可能提高预测的参考价值。

以下各视角下的预测基于不同理论基础.,可能出现并不一致的结论,为保持多样性,均采纳并汇总于本研究。

 

参考价格:参考均价11000元/㎡

楼盘地址:路南区复兴路与南湖大道交口南行800米路东

楼盘电话:400-818-0066 转 065642

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01经济增长视角

这一视角的理论基础在于,经济增长是房地产行业增长的一个前提。房地产在GDP中直接占比7%左右,连同房地产上下游合计占比约30%。经济增长空间直接决定了房地产行业整体增长空间。经济增长同样是一个极度复杂、更难以预测的话题,在本文中不展开讨论,这里援引一些常见的预测结论。比较幸运的是,公认的预测都比较一致,无论是国际性组织如IMF(国际货币基金组织)、IBRD(世界银行),还是各国研究机构如美国、日本、新西兰、英国,以及企业观点,如高盛、渣打,都给出了比较一致的结论:

即使考虑到中国经济增速的放缓效应,2030年前后中国GDP总量将达到约30万亿美元,超过美国跃居世界第一,并且该差距将逐步拉大。

渣打银行的研究是基于“在发达经济体和新兴经济体人均GDP趋同的推动下,各国在全球GDP中所占的份额最终应该与在全球人口中所占份额趋同”这一理论基础的,认为按照购买力平价计算,印度也将在2030年前后超越美国,且当时的中国总量已达美国2倍多。较为悲观一些的预测(如摩根大通)认为2030年中国经济总量达到美国的90%左右,但总量也将达到29万亿美元。

我们采用中性判断,即2030年中国GDP总量在30万亿美元上下。中国在未来十年仍有27万亿美元的增量规模。如果房地产占比保持不变,仍有近2万亿美元的增量空间。

至少有一件事是很明确的,即中国经济总量仍处在总量持续正增长的通道,房地产规模仍将保持正增长,谈衰退期还为时尚早。

全国商品房销售面积从2000年的1.86亿平米增长到2018年的17亿平方米,增幅919%,同期GDP从10万亿到90万亿,增幅900%,二者表现高度一致。随着今后经济增速放缓,商品房销售面积亦将同步放缓,考虑到其他因素影响,其增速很难超越经济增速,甚至有缓慢下降的可能性。

 

参考价格:参考均价13500元/㎡

楼盘地址: 建设路与龙华道交叉口(圣典巴厘岛西北侧)

楼盘电话:400-818-0066 转 062179

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02货币视角

在过去20年中全球出现6轮降息周期,每轮持续1-2年不等,各国央行不同程度的通过降息来刺激实体经济。本轮降息周期自2019年初开始,全球经济增速放缓,各国贸易摩擦升级。在此经济悲观预期之下,30余个国家及地区陆续多次降息,其中美国自8月起连续3次降息,中国也在8月出台LPR进行间接降息。

本轮降息中国刚刚跟进,且考虑到经济压力,2020年仍有下降空间。金融危机后降息周期每隔3-4年出现一次。在2021-2025年的后期,仍有可能出现下一轮降息。在宽松环境下,当前政策层面严格限制资金向房地产开发领域流入。本轮降息周期,可能是历来降息环境中,少有的一次没有使房地产开发行业大幅受益的降息。

全社会总体资金的宽松,依然会使得流向房地产行业的资金增加。其中必然会有一定比例的资金通过各种方式流向仍然收益率较高的房地产开发领域,也会有更大比例的资金流向实体经济等,进而通过实体经济最终流向存量房地产市场或细分的新兴领域。因此各类房地产资产的价格受此推动仍将维持高位,而不是随着房地产开发领域资金受到严控而出现资产价格阴跌。

 

参考价格:参考均价11000元/㎡

楼盘地址:丰南区运河东路维景国际酒店东侧

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03国际经验视角

1.城市化率

城镇化率的一般学界共识是,在城市化率达到70-80%之前,会经历一段增速较快的时期,通常80%之后速度会放缓。中国2018年的全国城市化率水平约60%,仍处在快速城市化过程中。

联合国根据其模型预测,中国将在2030年达到70%的城市化率水平,达到美、日、德等发达国家20世纪70年代初的水平。按照流传较广的诺瑟姆曲线,50-70%这一阶段是高速时期,我国正处在这一时期后期,每年以1个百分点左右的速度增长。至少在2025年前,中国仍将保持整体的城镇化率高速增长,每年1个百分点的增速,就代表着每年新增1400万人成为城市居民。这一体量的人口进入城市,对住宅、商业、办公等城市的房地产类型的需求推动仍是较大的。

尽管总体城市化率仍有空间,但实际上已经有多个城市的城市化率已经达到发达国家水平,提升空间有限。2018年根据官方公布数据梳理,有40个城市城市化率超70%,有24个城市的城市化率超过75%。

粤港澳大湾区就有佛山、东莞、珠海、中山、广州、深圳等多个城市城市化率达到90%左右,四个一线城市也均在85%以上。基本上中心城市的自身城市化进程已经完成,今后的城市化动力更多来自于人口向几大核心都市圈聚集。

2. 房地产市场健康度

房地产市场健康度没有绝对标准,一般只能靠国际各国间横向对比得出结论。市场健康度其实包括多个层面的指标,比如经济对房地产的依存度、杠杆所占比例、与国民收入的关系等。

A. 房地产增加值

国际上通行采用“房地产增加值占GDP的比重”来衡量房地产对经济贡献程度。中国的这一比值仍明显低于美日英德等传统发达国家。这和普通人的认知有明显不同。由于统计口径有所不同,按照美、日的统计口径,以交易为主的房地产和土地开发归为建筑业,而在中国仍被归为房地产业。

那这一条是增加了中国房地产业、降低了建筑业的行业增加值。但即便将建筑业和房地产业相加的总和占比,仍是中国最低。另一个方面是美、日在自有住房服务方面,以市场租金的方式来评价,而中国目前是以初始的成本值核算,因此被低估。有学者估算中国的实际房地产增加值占比应修正为11-12%,与美日英德等国基本接近。

以上分析说明,房地产业在中国经济的贡献当中,处在一个健康的比例,甚至其比重还略低于传统发达国家。所谓“房地产绑架中国经济”等过激言论,实际找不到数据支撑。在多个欧美发达国家的经济结构中,房地产业都是最主要的经济支柱产业,这一点本来就没有任何疑问。

根据经合组织(OECD)数据,房地产业增加值占比中国仅7%左右,位居全球39位,而即便按照修正后的数据,中国也在第10位左右,房地产业贡献度完全处于合理水平。

B.杠杆水平

房贷余额在贷款总量中占比低于20%,显著低于国际典型水平。房贷余额占比居民可支配收入来看,2018年国内75%、处于国际中等水平。中国的购房杠杆自2012年之后有比较快的攀升,2017年之后随着去杠杆持续发挥作用,杠杆水平已经稳步下降。在最高峰时45%左右,仍显著低于国际主流的60-80%区间,与美日房地产危机时的极高杠杆率更相距甚远。

无论是购房角度还是房贷角度,中国的房地产的杠杆水平都处在比较安全的区间,根据国际经验处于高度可控状态,不构成危机因素。通过国际比较后可以清晰看到,我国房地产市场的健康度较高,且整体仍处在稳健上升通道中,距发达国家相比,各个指标上都有提升空间。

C. 财富沉淀情况

简而言之即房地产储存了多少社会财富。第一太平戴维斯(Savills)的报告《私人财富全球之旅》显示,15年在房地产、股权、债券、黄金等多种资产形式中,房地产总资产接近217万亿美元(如下表所示),是世界生产总值的2.7倍左右,约占全球主流资产总值的60%,是国家、企业和个人财富的主要储存方式。

住宅物业在房产的占比量最大,约占全球房地产总值的75%,涵盖了大约25亿户的家庭,与普通家庭的财富紧密相关。从这一角度来看,在社会财富储存这一职能上,还没有可以匹敌甚至是接近房地产的投资品种出现。

参考价格:参考均价7500元/㎡

楼盘地址: 丰南友谊大街

楼盘电话:400-818-0066 转 040169

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责任编辑: lyy

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