真人亲述房产行业内幕：我在美国做房地产经纪

众所周知，美国是一个多民族的移民国家，不仅房地产经纪人而且这些经纪人所面对的客户群都来自不同的国家，拥有不同的文化背景和不同的思维方式。由于这种特殊的组合，这里的每一个房地产经纪人的经历和感受是不能一概而论的。

美国房地产经纪人的阵容庞大，全国大约有近一百万!更准确的说应该是一百万流动人口，因为那些充满了希望跃跃欲试的新人不断地涌进，而那些受到了挫折又不愿意努力的经纪人不断地退出!

对行外人来说，很多人认为只要拿到执照就可以马上开始买卖房子攒佣金了。对聪明的中国人来说拿个执照是件很容易的事，所以在美国有执照的中国人遍地都是。可是，真正把这一行作为自己的事业，无论受到什么挫折吃过多少苦都不放弃的人却寥寥无几。

事实上大约百分之九十的美国优质房屋买卖都落在了仅仅百分之十的优秀经纪人手中。

美国房产经纪监管严格

与中国的中介行业比较，美国房地产经纪历史悠久，系统规范统一，合同细致完善，政策与法律制度健全，经纪人受到很高的职业道德标准的约束，也受到一定的法律保护。

十年前我为了自由，兴趣和潜在的发展机会，放弃了我在一家美国大公司做了七年的国际贸易工作，决定将房地产经纪作为自己今后的事业。

为此，我在转行之前就在大学里修完了所有房地产相关的八门科目：房地产基础、房地产金融、转户过程、民用房估价、商业房估价、房地产法律、房地产实践和房地产管理。

美国房产经纪考试监考非常严格，当时场内有很多监考人员，大家都非常严肃。自从高考后我就再没经历过这阵势了。我用足了整整三，回答了约50页纸的考题，由于很多问题模棱两可，弄得我没了自信，考完后就听天由命了。那时考房地产经纪人执照通过率大约是60%。

幸运的是，我顺利通过了。申请到执照后我选择了以培训新人闻名的房产经纪公司KellerWilliams Realty，也是目前全美最大、拥有近九万经纪人的连锁公司。

美国房产经纪如何看房

近几年我常常接到中国人在美国打来的电话，说他们此时在某某城市，问我能否马上带他们看看房。这就是一点不了解美国行情的表现。

这里我想解释一下在美国经纪人是如何带人看房的。首先美国的各个州，各个区域都有一个当地房源的MLS系统(Multiple Listing Service)，它是一个功能强大、权威性很高的房地产综合信息平台。目前整个南加州的所有城市共享一个MLS系统，经纪人只要是缴了会员费的都可以使用，而且当我们拿到卖房合同后，必须在三天之内把详细的房屋信息输入MLS系统里，然后把房门钥匙放在一个电子钥匙盒里并挂在门外。

当买方经纪人带客人看房时，根据MLS上每栋房子的具体要求，用一个指定密码的电子钥匙，就可以打开钥匙盒取出钥匙。而且在打开钥匙盒的一瞬间，卖方经纪人就会收到一封电子邮件，得知是谁在什么时间来看过房。当然还有一些具体的细节和我们要严格遵守的规章制度，由于市场上多数都是二手房，卖主还住在屋里，就是能拿到钥匙也一定要事先预约，决不可以轻易开门。

由此可见，我们在南加州的所有经纪人不仅拥有相同的房源，并且可以带客人看到所有的上市屋。这一点是美国经纪人的一大优势，因此我们和买卖双方一般只签署独家代理合同，买方或卖方只应该选择一个自己信得过的经纪人。脚踏两只船的买家不仅得不到任何好处，而且还会失去经纪人的信任，有谁会为那些不尊重自己劳动的买家尽心尽力呢!

这对我是一次很有意义的经历，从苦到乐，并从中学到了很多地产法的相关知识和人性的另一面。同时又满足了我的好奇心，在美国法律面前人人平等，美国经纪人是受到法律保护的。我想这样的事情如果发生在中国，可能是无可奈何吧?

让人无奈的中国买家

上面那个新房开发商支付给买方经纪公司的佣金不到百分之二，扣出公司的分成和我们要承担的费用和税收，我们到手的报酬只不过百分之一。

目前在美国市场，单方经纪佣金大约在百分之一到三之间，有的新房甚至不支付佣金，根据市场的供需情况和卖方的急切程度来定。而这个佣金是直接支付给经纪人所在的公司或Broker的，扣除公司分成，大约百分之二十到五十不等，剩下的我们还要支付联邦和加州所得税，再加上保险费，公司监督审核费和律师费等等，到手的远远没有人们想象的多。我知道有不少聪明的中国人，他们拿到Broker执照，注册一个房地产经纪公司，鼓励买房人自己去找房或请当地经纪人带着看房，看中以后再由他们下offer，完成交易。

他们什么都不做，当然就可以和买家分享佣金了。由此造成了有些买家一开口就问我们要佣金回扣的人，这样的买家只看得见眼前的利益，却失去了经纪人的信任，很可能会多付自己不知道的房钱而因小失大。

对中国买家的建言

随着美联储加息，全球资本重回美国，美国房产将成为世界各国高资产人士投资的重要手段，中国买家想要到美国投资买房或移民，回报率还是十分高。但是中国买家长时间在中国环境所养成的一些习惯需要作出改变，美国是一个诚信的国度，法律对公民的财产保障十分健全，中国投资者可以通过移民中介在当地找到有资质的房产律师，同时，中国买家需要“用人不疑，疑人不用”相信房产经纪，会省去不必要的疑虑和焦虑，让自己的购房之旅十分舒心。