购房到底应该全款买还是贷款 你需要注意的有这些

今天小编和大家聊聊与购房息息相关的房贷，贷款买房无非就几种情况，全款不够，贷款补凑；还有人说贷款买房赚的钱更多，要是有时光机真想回到过去贷款多买几套。那还有一些人比较另类，不喜欢房贷，觉得未来几十年都要被绑在这份负债上，真的压力很大，所以宁愿全款买房。我们来用几了解一下房贷对购房者的价值吧。

如果我们孤立的看贷款的利率。其实并不能很好的给出答案，我们需要对比不同的可能性，如果选择贷款，一个最直观的好处就是手头的流动性更好了，此外更重要的是它需要比较自己的投资收益率和贷款利率哪个更高，如果能够大概率的实现超过房贷的投资收益率，那贷款买房当然就更划算，反之不贷款会更适合；我们来看看目前的贷款基准利率，借钱买房的成本到底高不高？除了比较全款和贷款，我们再来对比一下其他借款渠道：

第一个问题：借款买房成本太高

常见的借贷渠道，银行的纯商业贷款基准利率只有4.9%，跟其他渠道来相比是非常划算的融资渠道，此外在考虑通货膨胀的因素，低成本的借钱其实也是一个抗通胀的方法；大家可以简单的想象一下现在的100块钱和30年前的100块钱购买力可不是差了一点半点。

第二个问题：还款有压力

实际上适当的房贷压力也能够促进我们的成长，虽然我们经常提倡大家要有储蓄的习惯，还贷的动力可是远远大于日常存钱的动力的，这也是为什么我们会把用于偿还房贷的本金部分叫做固定储蓄，当然贷款还是要考虑量力而为；长远看负债总额最好不要超过50%，每个月还款额建议不要超过月收入的40%，除掉首付的钱，剩余的资产最好能承受两年的房贷，这样才不会影响我们的正常生活

第三个问题：房贷真的能让我们赚更多吗？

其实任何借款本质上都是加杠杆，也就是放大跌涨的效果，房贷也是如此。二百万的房子，首付30%，贷款首付60万，情况一房价上涨20万，全款买了收益是10%，而贷款买收益是33%；情况二房价下跌20万，全款买亏损10%，而贷款买亏损33%，如果未来房价上涨，我们通过贷款买到的房由于加大了杠杆是会比不贷款的收益率更高的，但是必须提醒大家的是像过去那样房价疯涨普涨的情况已经过去了，未来的不确定性在不断增加，所以贷款在房价下跌情况下放大了我们的亏损，这个风险也要考虑到，因为房贷杠杆的效果是双向的。如果我们可以通过银行贷款买房，在目前较低房贷的利率下，我们投资收益率跑赢房贷利率的概率很高，选择贷款买房时往往更明智的选择；另外年限尽可能选择时间长一点，能更好的享受房贷这个低利率杠杆。

了解了房贷的价值之后，再来聊聊房贷具体如何贷，主要从贷款金额，还款的期限，房贷利率，还款方式四个部分来了解：

我们申请贷款最关心的肯定就是能贷到多少钱了，这很大程度上关乎着我们能不能买下心仪的房子。那银行审核贷款一般会参考以下几个因素：

首付比房屋年龄，借款人的财务实力和还款能力，借款人的保障能力，征信和贷款记录等等，每家银行的审核标准可能会不一样，如果一家银行不通过或者额度比较低，还可以试着申请其他银行，一般来说如果征信记录良好并且还款能力达到银行的标准，贷款通过的可能性是很大的。再来看还款期限，我们都知道还款期限越长越好，不过也不是每个人每个房子都能申请满30年的贷款的，比如说年纪比较大的人，由于发生意外风险的可能性比较高，银行就不会批很长的还款期限。举个例子：某个银行对贷款期限就要求申请人年龄和借款期限之和，不能够超过70岁；另外一些房龄较久的房子贷款期限也会受到限制，具体还是根据各家银行的政策为准。

再来看看房贷利率，这个就很大程度影响要还多少钱，我们的贷款利率是根据两个要素计算得出的，一个是央行的贷款基准利率，一个则是银行具体提供的利率折扣。贷款基准利率乘以银行的利率折扣，就是我们实际在还贷过程中所需要支付的利息的实际利率。需要注意的是：由于基准利率是会随着央行的调整而调整的，也就是说我们在还贷的过程中利率可能会发生变化，我们的还款额也会相应的调整，具体要怎么调？

贷款期限在一年以上的贷款利率会在每年的1月1日进行调整，假设现在央行发布了新的基准利率，那今年每个月要还的房贷是不变的，到明年1月起才开始按照新的利率还贷，而银行提供的利率折扣则是在合同签订的时候就确定好了，并不会随着基准利率的改变而改变，银行的折扣一般是在贷款。那时候跟银行申请是否有良好的征信记录？是否是首套房，还有不同银行都会对政策有所影响，像现在一线城市房贷政策收紧，二三线城市呢也在跟进部分城市和银行的首套房贷款仍然执行9折优惠，但是不少银行的审批时间已经延长了，而还有一些银行对二套住房按揭贷款利率上调至基准利率的1.1倍。

之后来聊聊还款方式，也许大家经常会听到等额本息和等额本金这两种还款方式，大家需要在贷款合同中明确选择你的还款方式，那你能够分辨出这两种还款方式的区别吗？无论是哪种方式啊，我们每个月还给银行的钱其实都包含了本金和利息两部分，那么等额本金呢。就是每次还给银行的本金是一样的，但随着越来越多的本金被归还，剩余的房贷本金就会越来越少，每个月归还的利息在不断的减少，所以总体来看等额本金每个月还款额会不断降低；而等额本息字面意思就告诉我们了，每个月归还银行的总金额是本金，加利息的金额始终是同一个数字。

如果你曾经用过房贷计算器，就会发现同等条件的贷款，这两种贷款方式，最后的还款总金额有一定差别，等额本息比等额本金要多还不少利息，下边这张对比图就能够很清楚的看到等额本金和等额本息还款方式的区别，左边的是等额本金的还款方式，一开始还款的时候是没有还的钱是最多的，所以利息也是最高的，随后每个月还款额就会不断的降低，这个还款方式比较适合前期还款能力比较强的人，或者是即将要退休赚钱能力会不断减弱的人；再来看看右边的等额本息，从图中可以看到，虽然每个月还的本金和利息总和是固定的，但实际上还款的钱是利息比较多。所以从整体来说，这种还款方式比较适合每个月持续稳定的现金流，而且前期支出压力比较大的家庭，因为前期还款金额比等额本金要低，而且未来每个月还款的金额是一样的。

最后给大家几个日常还款的小技巧，还款日期最好选择工资日或者是往后几天，这样能够让我们的资金使用更有效率，另外我们可以买一些每月还本付息的理财产品，这样既不耽误还款，还能够享受理财带来的收益；最后，建议当我们背负房贷之后，一定要注意给自己和家庭的主要经济支柱购买定期寿险，至少是覆盖了还贷期间，保障金额不少于未还款金额，毕竟当家庭背负大额的房贷之后，整体的风险会上升，相关的保险要注意配置。

总结来说我们了解了为什么要选择贷款买房，在考虑了机会成本之后，贷款买房是性价比很高的一种选择，因为通过自己做投资收益率超过房贷利率的概率很大，并且房贷目前来看是非常低息的借款渠道，然后我们从贷款。金额，还款期限，房贷利率，还款方式这四个部分来具体了解了我们如何进行房贷，其中我们重点了解了等额本金和等额本息两种还款方式的区别，大家可以根据自己的情况作出最优选择。