为您解析变局之下该如何买房

大爷还是你大爷，但楼市已经不是当年的楼市。

买房要看天，这是最起码的常识。但很多人都是后知后觉，依然捧着10年前的炒房攻略，难怪社会上永远不缺接盘侠。小编分享一些现阶段最重要的买房理念和对楼市的深度思考，对你买房一定大有裨益。

1、逆势加息

央行宣布于9月16日全面降准0.5个百分点，定向降准一个百分点，总共释放资金9000亿元。

降准的根本目的是为了让银行资金充裕，这样银行才有动力低息放贷给企业。本周央行极大概率会调低MLF利率，从而引导LPR利率下调，9月20日LPR降息可以说已经是板上钉钉了。

降准降息的时代已经到来！然而对楼市来说，降息根本就是天方夜谭！央行规定10月8日房贷利率新政实施后，各银行首套不能低于LPR，二套不能低于LPR+60，所以以上这些不合格的银行都必须上调自己的房贷利率水平。

央行的“首套不低于LPR，二套不低于LPR+60”是最低限度，经过各省市层层加点后，房贷利率一定是远远高于这个标准。即使未来LPR下降之后，加点必定会同步提高，最终只会有一个标准：房贷利率只能升，绝不会降，包括纯刚需的首套房。

2、利率上涨如何买房？

许多人认为：房贷利率一直在涨，买房要多缴利息，现在买房不划算。

过去的无数次周期，都是降准降息之后造就了最佳的购房时机。从去年开始我们就再一次迎来了经济周期，但房地产周期却被硬生生的烫平了、掰直了。所以才会有全行业降息，唯独给楼市加息。金奶奶六月房贷利率已经触及历史最低点，现在已经开始进入定向加息通道。

对于现在的楼市来说，新房95折是起步价，一二手倒挂比比皆是，但二手房砍价10%也根本不是难事。

3、卖房越来越难

中原地产研究中心数据显示，到今年8月末，北京新建商品房库存量已经达到6.75万套，三年前这个数据还是3.9万套，库存已经翻倍。

把楼市周期硬性掰直的结果就是，只有限价严重的新房才能卖得掉，其它全部变成库存，限购限贷一二手倒挂又导致二手房完全失去竞争力，跌不到限价新房的价格，根本没市场。

未来的很长一段时间里，楼市的问题将不再是抢不到而是卖不掉。卖房将越来越难，买房将越来越容易。

未来几年的买方市场中，只有三类房子值得去抢：限价倒挂的新房、投资客急抛的笋盘和便宜的虚伪去的房子。此外所有房子都很难在短期内顺利卖掉。

所以如果近1-2年你打算置换，千万不要先买后卖，买房只需要1个月，而卖房可能需要6个月。顺序搞反的结果就是你不得不迫于付款压力，吐血贱卖自己的房子。

4、人生第一套房

此条是针对打算结婚，打算生孩子的普通家庭而言，丁克和单身可以略过。

人生第一套房或者说第一套婚房，一定要选择的房子 。

试想假如单纯为了舒适单纯为了虚荣，砸锅卖铁买了一套郊区大房子，结果婚后最多3年，就要面临孩子上幼儿园和小学。无奈之下只能卖掉精心布置的婚房来换市区老破小的房子，人生一定生无可恋。

而假如婚后买的第一套房就是小房，只要坚持到孩子读书，就可以高价抛掉，轻轻松松置换大房。

更为重要的一点是，的房子是只涨不跌，而且涨幅远远超过其它所有房产。舒舒服服的住了3年的婚房之后，想要再来置换的房子 ，差距已经远远超出你的想象。

5、哪里限购买哪里

限购代表着过去房价的暴涨，和未来升值的潜力，投资房产一定要选择这样的区域。千万不要因为错过了最佳时机，被限购挡在了门外，就随便选择投资标的，为了投资而投资。

限购的城市、限购的区域，才是需要挖空心思，削尖脑袋想办法挤进去的地方。等到放开限购的那一天，哪里涨的快，哪里跌的快了。

务必记住一点，哪里限购买哪里，而绝非哪里便宜买哪里。

6、谁是刚需，谁是投资？

相信大家都常常听到一句烂大街的话：刚需可以买。还有一些朋友买房常常会说：我是刚需加投资，我是自住但希望增值。也常有一些伪砖家会告诉你：刚需随便买，投资不建议。

其实，刚需和投资根本不是用自住与否来区分的，而是要看持有时间。持有3年以下，天天住在里面也是投资，持有8年以上，天天空置，同样是刚需。

买十套房，全部持有10年，就是刚需中的战斗机。你信用贷、抵押贷再加各种外债买下首套自住房，月供撑不过2年，同样属于投机炒房。

所以现阶段还能不能买房，刚需还是投资根本不重要，最关键的是看你月供能坚持几年。

7、最刚的刚需

刚需和投资，有时候真的是傻傻分不清楚。包括现在如此严厉的限购限贷，其实还是有很多漏洞可以钻的。阻碍你买房的从来都不是房票，而是钱太少！但房地产市场有一项指标却是最最真实的，那就是租房需求，租房绝对是最刚的刚需。

租赁市场是外来刚需的“蓄水池”，是房价上涨的源动力。北京有863万人租房，上海有951万人租房，北京上海租赁人口占常住人口的40%，深圳80%的人都是租房居住。租赁最终都会转化为购房需求，5-8年后还会再次转化为置换改善需求。

租金稳定且持续稳步上涨，说明了人口在不断的涌入。只有这样的城市才值得你长期持有房产。

房价的短期涨跌完全受政策影响，但是放到5-10年来看，只有外来的人口是决定房价涨跌的唯一因素。

房价高未必房租高，但房租高，必定房价高。外来人口，这种最刚的刚需，首先推高的一定是房租，其次才是房价。在哪里投资房产，你应该已经清楚了。

附赠一个知识点，出租房最好选择在每年7-8月毕业季签合同，一年就一签，一年一涨，租金收益保证比别人多赚10%以上。

8、谨慎购买保障房

共有产权房、经济适用房这种保障房政策无可厚非，是坚守房住不炒的优良典范。

但是，无论北京上海，还是其他试点的二线城市，这种保障房通常都是5年限售，满5年后也不能自由上市交易，都是在内部流转，完全变成自有产权的商品房限制很多环节很多。而且这种房子品质一般，涨幅一定是严重跑输大盘的。所以对于各种保障房，我建议那些事业刚起步尚在上升期的年轻人和有潜力有梦想的朋友不要买，因为不能自由上市交易的房产，根本不是商品，失去了流动性和增值潜力。

而对于那种无望改善生活的中老年困难家庭，能低价买到保障房，解决居住的问题，还是值得庆贺的。

即共有产权房、经济适用房这种保障房只有居住功能，没有金融属性，想要住一辈子可以买，想要靠它保值增值不可能。

9、大咖的鬼话千万别信

8月份时，冯仑在自己的新书发布会上说了这样一段话：我昨天和公司的一个员工算帐，他的房子 80 平米，值 500 万，房贷每个月1万。他问我是不是要换一个大房子？我建议他卖了房子，把 200 万贷款还了，还剩 300 万。每个月减少 1 万的房贷，那么就等于是多了1万的收入。拿这个去租房，肯定比现在的 80 平米房子大。手里还有 300 万现金。两年后可能在北京用 300 万入市按揭，可以买 150 平米的房子，那么就没有压力了。

看到冯总上面的一段言论，我只能庆幸自己当时不在现场，否则我一定会拿瓶可乐上去给他从头上浇下去，然后和蔼的问他：冯总，你家别墅卖了吗？你公司卖掉，两年后再低价买回来呗？

冯仑这段“苦口婆心”最大的bug就是让年轻人用一辈子的幸福来对赌北京房价下跌50%，这种极不负责任的言论，还不如十年前牛刀、谢国忠的水平高。

大咖们的话，决不能全信。他们已经身不由己，很多掏心掏肺的话，他们绝不会在公开场合讲，讲出来的也都是些冠冕堂皇的废话。作为一名有良知的大咖，可以选择不说，但是决不能误人子弟。挣了粉丝的钱，还要侮辱粉丝的智商！

10、房子过剩的谎言

从去年开始，不断有专家说，现在我国家庭户均拥有住房1.1套，我国房子已经饱和过剩了。

我承认房子总量是不少，但是饱和过剩还远远没有达到。过去二十年是城镇化的时代，从农村走向县城，消灭农民才能富裕农民。未来二十年将是大城市化的时代，大城市虹吸小城市，只有发展壮大才能参与国内竞争和国际竞争。小城市的住房早已过剩，大城市的住房还远远没有饱和。

所以一个人的层次与努力与否关系不大，因为，你出生的瞬间就已经决定了你这辈子将在哪个层次活着！