楼市的三个关键词逐渐的显现出来，业内人士为你深刻分析

刚刚看了万年历，距离一九年过去还有105天，今年已经过去了260天。再往前算，距离上次房价的上扬，估计也有三年260天。当我们复盘这一轮行情，不禁发现，当时的2016，它不仅仅是一轮行情的起点，更决定了这3年来中国房地产的发展方向。

在2016年之后，欲望浮现，楼市升腾！14亿人民的房价预期，达到了前所未有的高度的统一。
2018年底起，楼市集体高潮褪去，楼市走势逐渐明晰。转来一九年，一二三四线在分化、一二手房价格在分化。整个2019年以来，在平静的房价下藏着无数的波涛。 截止到7月倒闭的房企，就有270多家，虽然每年都有房企开张倒闭，但这一数字仍然是近几年新高。

楼市分化+房企分化的背后，房子到底还能买么？2019年时至今日，如果用几个关键词来描述楼市——

关键词一：房企倒闭

宁波首富熊续强的银亿集团。从零五年开始银亿不声不响地大规模收购汽车配件公司，从房地产行业慢慢战略转型以汽车零部件为主的高端制造业。时间到了2019年6月，银亿正式向法院申请破产重整。

我们在人民法院公告网搜索与房地产相关的破产文书，发现截止到2019年7月23日，共有271份。然后剔除带有关键字但不是房产公司的文书34份，得出今年倒闭的房产企业，一共237家。

而这波破产潮的根源，主要还是债务。
从暂停部分房企ABS融资、严控房地产信托规模，到现在房子外债发行遭遇压力，政策上正在一步步对房企融资收紧。

本来房企就是以高负债闻名于世的企业，那些资金链薄弱的中小房企，一旦融资渠道收紧，回款出现问题，企业很可能就直接走向破产。

而近一两年，国家的调控方向逐渐向“稳地价”的方向转移，恰恰就是通过对开发商融资渠道的限制，一方面可以严打高杠杆，整治无证销售等乱象，另一方面也可以增加开发商拿地成本，控制地价进一步上涨。我们就看到了当下这个小房企比较悲惨的一面。但不能直接说明，房地产行业的不景气，甚至说不能说明，这是房地产行业的绝命时刻。

关键词二：房企分化

因为分化，在那份房企破产倒闭的名单里，我们一个大型房企没看到，不仅仅2019年没有看到，过去几年都没有看到。万科半年报显示,今年上半年其持有投资性房地产的增加主要来自存货等其他转入、建筑成本和合并范围变化三部分,分别增加投资性房地产66.79亿、30.44亿和52.33亿。

而房地产行业，房企也是一样，头部企业通过多年的努力，占有足够大的市场份额，已经形成规模经济的时候，那些小房企，因为政策经济等环境和经营力的多方面原因，只会慢慢被边缘化，在时代的浪潮中，被洗刷殆尽。

这便是房企的分化，他是自然规律，在2019年这个经济特殊节点下，提前点燃了小房企的那个导火索。小房企的死，房企的分化不会缺席。
我们要清楚房企的分化，是经济形势的变化，从大的角度来说，跟房地产行业的不景气，并没有太大关系。房企的兴衰只是房地产一次又一次周期中，一个微不足道的小插曲。

关键词三：政策转折点

1.2019年楼市限制政策会在“分类调控，因城施策”的八字方针下进行逐步松绑。限价基本放开，限商全面放开，限购、限贷由紧到松，限售分类松绑。

2.2019年房贷利率会松动，首套利率下降，甚至还会出现降息。

3.2019年将会房地产最艰难的1年，也是楼市政策松绑的1年，也会是楼市分化非常严重的1年。

4.同样是风险和机会并存的一年。

2019已然过去大半年，许许多多的事已经应验。在这过去的9个月里，珠海、武汉、济南、中山、郑州、上海、苏州、海南、合肥、菏泽、长沙等等大大小小数十个城市或多或少的放松限购，但也有极个别城市为了房住不炒提高限购门槛。“因城施策”被贯彻的明明白白。

在这大半年里，大部分小城市房产成了活生生的炮灰，成了不动产，降价也难以出手，而一二线成交依然火热。只不过万人抢房的盛况已经不复存在，一面冷清一面火热。

在这大半年中，国内大部分高利率城市都有了微小幅度的下降，按照刚刚提出的LPR定价方案，绝大多数城市的利率都会出现明显降息。

而即使到了下半年，房住不炒的口号，严控楼市的手腕也没有丝毫放松。

2019年，真的如李俊怀所言，进入了后房地产投资时代，楼市将进入前所未有的剧变时代，是多数人怎么也看不懂的时代。

我翻看了17年18年不少城市的房价地图，对比当下的楼市行情，和我们以往的预期预估差距并不大。

在未来的105天，乃至未来的105+365天，大的行情几乎不会发生变化。

但细节和微妙的变化反而会愈演愈多，房价数字微小变化的大壳之下，掩盖了无数的行情暗涌。

之于楼市，越往后越要谨慎，往深思倾听。