三四线城市的房价真的看不到什么希望吗

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这次假期去一个小城市，顺便了解了一下当地的房价，觉得跟我过去对于不同城市间的房价走势情况的判断是差不多的，正好趁这个机会整理出一篇文章，详细讲一讲这个规律。

我去的那个小城市算是个矿区，现在属于唐山的一个区，实际上就是县城，基础产业是采矿。当地的自然环境很一般，粉尘特别多，车在外边停两天就会落满灰。

那里的一个大姐跟我说，90年代的时候，她结婚买的房子，属于当地的第二批商品房，单价2000块钱，现在那里的房价是7000左右。后来我又和当地的朋友确认了下，实际上当地的房子均价也就四五千，贵的房子7000多块钱。当地也没有特别完整的二手房市场，所以这个价格只能说是大差不差。

具体的情况没有办法再去核实，即使是当地人，绝大多数也不了解当时的房价情况，毕竟90年代开始买商品房的人并不多，而且当时的商品房供应量都是特别小的。所以我是倾向于相信那个大姐跟我说的，毕竟人家是当时买的房子，即使有夸张成分，也不会有太大水分。

但这跟好多人的直观印象并不太符合，一个小县城，房价怎么可能那么高呢，这肯定是假的吧？这篇文章我们不讨论那个案例的真假问题，这个讨论来讨论去，意义并不大。想要讨论的是，中国各地的房价演化过程，及这个过程中有哪些规律。

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现在我们对于房价的认识是，一二线的房价普遍比三四线城市的房价要高，实际上这个认识并不对，这种认识是基于这十几年的全国房价走势。而中国的房地产行业发展时间并不长，所以有些规律性的东西都是一些短周期的规律，把时间线拉长的话，好多就不适用了。

在上个世纪90年代及以前，中国各地的房价情况到底是怎样的呢？九八年沈阳的房价2311元/平米；1999年吉林某地级市，房价1000元/平米，下面的小县城房价700块钱；97年广州房价1670元/平米；当然还有比较变态的海南，1993年海口的房价达到了7500元/平米。至于北京的房价，可以给大家一个参考，天通苑2002年左右开盘的时候，价格是2650元/平米，是政府限价房，后面几年都是这个价。

目前的房价，北京天通苑的房子价格是4万左右，而沈阳的房价在经历了这次上涨之后，才不过9000元左右。这样看的话，如果当年投资沈阳的房子那简直吃了大亏。这些想说明的是，其实很多地方的房价并不算便宜，全国房价也没有太明显的城市级别分布。

因为在当年，中国的人口还没有开始大规模的流动，每个城市的房价都是以当地的供需关系为主，如果当地人比较有钱，那么房价肯定比较高。

上个世纪八九十年代，作为老工业区的东北，整体价格都不算便宜，当年的东北算是全国发展很早的地方，城市化的比例也非常高，在国企工作的很多人不差钱，房价自然就比较高。上文提到的那个吉林普通地级市，就是因为在边境附近，那里的很多人都跑到了韩国去打工，当时韩国的工资比国内高10倍左右，这些人赚到钱之后回到当地都是有钱人，当地的房价高也就不足为奇。

这次我去的唐山那个县城，作为矿区，当地也有一些有钱人。到了2000年之后，中国的人口开始了大规模的流动（留守儿童问题也是从那时候开始的），大城市依靠资源优势逐渐抓住了人口的红利，快速发展。

中国的房价走势也随着这个大背景而逐渐清晰化。还有另一个原因，那就是各地的产业格局发生了很大的变化，如说东北的重工业逐渐被淘汰，新兴的产业培育又受到旧产业的排斥，当地的经济就越来越差。像北京上海这种一线城市，以及绝大多数的省会二线城市，资源变得越来越集中，人口规模也越来越大，城市价值开始有了清晰的层级分布。中国房价的走势也就随着这个大背景而逐渐清晰化。

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人口的快速流动，加上地方经济周期的因素（小城市的发展周期比较短），让中国的房地产市场也逐步地开始形成两极分化的格局。比如，对绝大多数的小城市来说，90年代末的房价可以维持很多年不涨。

三四线城市的房价也逐渐脱离了原有的以供需关系为主的状态，逐步进入了依靠国家政策上涨的阶段。离现在最近的两次房价上涨，一次是2008年的宏观调控政策，一次是2015年的棚改政策。这两次的调控，还都是以拉动地方经济为主。

回到今天再看三四线城市的房价，单纯靠当地的住房需求与住房供给关系，房价可能永远不会上涨了，下跌的概率倒是很大。而北京上海等大城市，则有着旺盛的需求端，房价只能通过限购政策来控制其上涨，一旦限购有所放松，价格就会上涨。

对于一些二线城市来说，未来的城市价值则要更重要，这主要体现在地方的产业配置及城市资源，如果还是以传统产业为主，这类城市的价值会越来越低。其实现在的二线城市在这方面就体现的比较明显，比如说杭州、武汉、成都等，都属于产业配置较为优质的城市，房价自然也比较高，未来的房价上涨基础牢固。南京的房价也高，虽然南京的产业配置不如杭州这类城市，但是因为南京的城市资源好，对于本地人的吸引能力还是很强，所以房价也不低。

除去这两方面因素外，还有很重要的一点，就是城市的楼房供给量不能过大，如果一个城市的容积率太高，那么房价也很难涨起来，西安就是个例子。

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回顾我国这些年的房价走势，会发现有这样一个规律，先是每个城市自成市场体系，然后又到全国房价联动状态，最后是城市价值凸显，城市间开始分化，又回到单个城市的独立市场。这个规律不仅针对全国市场，城市内部也是如此，北京的房价也有这样的规律。

过去北京城区较为集中的时候，价格按环线逐渐递减，经历了10多年的快速发展期，北京逐渐形成了多中心格局，每个区域自成体系，房价也是以区域价值为主，虽然各区域之间有一定联系，但是相关性会越来越弱。望京、西北旺等地方按环线看都不算好地段，但是价格很高，这就是区域产业优势造成的，未来这种格局会越来越明显。

从房产投资角度说，不管是城市之间，还是城市内部，总有涨幅更高的地方，未来哪里涨幅好，这个判断需要越来越高的门槛。但不管怎么说，我都不觉得三四线的房子有投资价值。但现实情况却是三四线的很多人突然被这一轮牛市启蒙了，觉得房价还会涨。

回看中国历史房价走势，拉长到10年到20年时间，中国绝大多数的城市房价都没有跑赢通胀，从纯投资角度看，多数城市都不值得投资。抱着投资心态去（加杠杆）买房的，一定会亏。这个是过去的经验，未来也是这样。

真正投资成功的都是运气特别好，恰好买在了大涨之前，不过主动投资三四线的人确实太少了，千万不要把运气当成是能力，也不要混淆自住需求和主动投资。

最后再提一点，从周期的角度说，中国房地产的大周期我觉得还有十年的时间，但是这十年肯定会比较鸡肋，行情会主要集中在一些大中型城市。中国房地产真正的黄金期已经过了，从地方经济的表现，及未来的增长潜力等多方面去看地方房价，真的看不到什么希望。