这些房子千万别买，可能沦为“贫民窟”、“城中村”！

“建和拆”、“买新房、住新房”就是多数中国人的“楼市观”。但近来国家已经在为“后城镇化时代”做准备了。“三条线”变得越来越刚性；抛出了“收缩型城市”的概念。

所谓“三条线”，就是生态红线、永久基本农田保护线、城市边界线，城市不能无限制扩张了。中国不可能无限制的让城市扩张，不断建新房。二手房交易占比将大幅提升。事实上在北上深等城市，二手房交易量已经超过房屋交易的7成！，一个重要的问题出现了：楼龄，最终会怎样影响房价？

一、高层住宅，风险将是最大！

房地产行业有一个概念非常重要，这就是容积率。容积率就是总建筑面积除以地块面积。有一个基本规律：高层住宅小区，容积率一般比较高。如果你买的是多层小区，容积率比较低，你的房子“多了一条命”，如果将来小区老化了容易旧改。

而高层住宅（或者总容积率偏高的小区）很难有拆除重建的机会，旧改的基本逻辑是：让开发商来投资、接盘，承担全部建设费用、风险，也获得最终的利润。

如果没有“增加容积率”的空间，商业化的旧改（棚改）就很难进行。到目前为止全世界还没有一个国家有严重的高层住宅老化。而中国即将面对——10年之后，这个问题就将非常突出！这些老化的高层住宅慢慢会跑输大盘，最终成为中低收入阶层汇聚的地方，成为中国式的“贫民窟”。

这些30年前深圳特区最风光的住宅，目前只有南山、福田高档住宅均价的六分之一到五分之一，即将被光明区住宅全面赶超。

1.府补贴、业主缴费，对建筑物进行局部的翻新、维护；

2.聘请承建商对建筑物拆除重建，面积、户型、每家的位置保持不变。即便第一种方式难度就非常大。换一部电梯，如果让每户出几千块钱，就可能搞不成，第二种方式能落实的可能性几乎是零。

那么问题来了：如果你买的是高层住宅，你应该在什么时候“逃离”？

这要看房子的配套，以及自身的管理，这两方面都极其重要。如果一般，只有一流的相关交通和经济配套，其实是无法阻止“落花流水春去也”的。

二、90%的别墅都是坑

中国人都有别墅情结，但别墅90%是低效资产，或者说是坑。如果你按照“800米内有地铁+1.5公里内有大型商业综合体+中等偏上”来对照，极少有别墅符合这种条件。

部分市中心“高层+多层+别墅”的小区里，偶尔有几套联排或者独栋，往往也跑输大盘。视野差、潮湿多蚊虫且别墅是小众资产，能拿出几千万上亿来买别墅的，也不太愿意住二手房。

别墅还有一个重要陷阱：乱搭建。当你自己乱搭建的时候，一定感觉很爽：房子面积增大了，功能多而且还实现了风格的“个性化”。但大家一起乱搭建，别墅小区很快就变成了“城中村“。

其实在买房过程中有很多讲究，一套买错了的房子，不仅可能套你半辈子，还可能让你倾家荡产。