上海商办项目调控出台

5月17日下午，上海市住建委发布《关于开展商业办公项目清理整顿工作的意见》(以下简称《意见》)，指出就全市范围内开展商业办公项目清理整顿工作，停止审批公寓式办公项目;加强商业办公项目建设、销售监管，重新审核尚未上市销售的项目。

次日，上海市规划和国土资源管理局便公布了闵行区绿地峰尚汇项目、浦江驿优商务广场项目、嘉定D9空间项目、明发商业广场项目4个清理整顿典型案例。

其中，上海通盈置业有限公司开发建设的闵行区绿地峰尚汇项目，因未完全整改，闵行区规土局对上海通盈置业有限公司处以没收违法收入2968万元、罚款56万元的行政处罚。

另一宗公示了罚款信息的项目则为，上海复地驿优房地产开发有限公司开发建设的闵行区浦江驿优商务广场。该项目为2011年由复地携手上海驿优竞得，总价2.1亿元，折合楼面价3904元/平方米。

公告指出，该项目出让合同约定土地用途为商办，建设单位竣工规划验收后，在二次装修中存在违法建设行为。查处时部分楼层正在装修施工中，内部功能格局基本形成，有的即将装修完工，有部分房屋将一套分割成两套，每个房间均设了上下水设施，内设卫生间和开放式厨房。

同时上海市住建委和上海市规土局表示，将严格依照《意见》和相关法律法规，与相关部门和各区政府共同加强对本市商业办公项目的土地出让、市场交易等全过程监管，依法严肃查处开发企业的违法行为。

另一宗公示了罚款信息的项目则为，上海复地驿优房地产开发有限公司开发建设的闵行区浦江驿优商务广场。该项目为2011年由复地携手上海驿优竞得，总价2.1亿元，折合楼面价3904元/平方米。

公告指出，该项目出让合同约定土地用途为商办，建设单位竣工规划验收后，在二次装修中存在违法建设行为。查处时部分楼层正在装修施工中，内部功能格局基本形成，有的即将装修完工，有部分房屋将一套分割成两套，每个房间均设了上下水设施，内设卫生间和开放式厨房。

因未完全整改，闵行区规土局对上海复地驿优房地产开发有限公司处以没收违法收入1177万元、罚款36万元的行政处罚。

此次公示中，罚款金额最高的为上海锦如置业有限公司建设的嘉定区D9空间项目。项目因未整改到位，嘉定区规土局对上海锦如置业有限公司处以没收违法收入8741万元、罚款101万元的行政处罚。

据同策咨询研究部统计，截至5月17日，从上海“类住宅”市场连续5个月“零供应”(未发一张预售许可证)，网签备案每个月仅2-3万平方米，为2015年3月以来的网签值最低阶段。类住宅的成交量价表现在政策面影响下已陷入僵局。

但此前“类住宅”销售还没有彻底降温。比如远在临港的某楼盘，距离人民广场65公里，因为销售人员以“上海仅有的低总价盘”作为营销噱头，而缓慢去化。由于相关部门此前已限制“类住宅”项目网签，至今仍有三分之一左右房源没来得及网签，项目回款陷入僵局。

同策咨询研究部总监张宏伟认为， “类住宅”整改为全国一盘棋，是政府“控人口”与“保经济”两手抓的表现。上述1200万平方米尚未入住的房屋会受到较大影响。可以预计，待这1200万平方米“类住宅”彻底整改恢复成为商业、办公之后，市场才会恢复正常销售;如果没有恢复完毕，似乎这些“类住宅”项目将持续处于销售停滞状态。

据21世纪经济报道记者不完全统计，目前陷入僵局的商办类库存不仅分布在郊区，同样分布于市区各个核心地段。

仲量联行资深董事、中国研究部负责人周志锋认为，开发商将商办地块改成类住宅产品是考虑到市场有过渡性产品的需求，可以较快去化。背后原因是商业地块较多、总体价格比住宅便宜。但现在郊区商办项目释放出来的项目中优质者不多，因此对于市区写字楼市场的冲击目前并没有显现。

另一方面，张宏伟认为，从投资拿地角度来看，原来“类住宅”销售的思维不可再有，要按照商办地块本身具备什么样产业价值的角度，用运营的思维考量去拿地。一旦地块拿下，那么地块单位面积、自持面积等要求也就既定，销售对象也锁定。

张宏伟建议，对于自持部分，既然产权也即所有权无法销售，那么房企可以考虑所有权和经营权、使用权分离销售，将经营权和使用权卖给有运营能力的平台或公司，这或许是解决自持问题的一个办法。或者商办类项目按照酒店建设运营规则在各个区县申请“酒店牌照”，由于仍然坚持商业运营思维，原则上可以操作。