北京房价的顶到底在哪里？！

摘要

我们提出一种“供需决定价格，观念影响价格”的房价分析方法，用住房的实际需求和供给之间的关系来分析房价，简单地说就是，什么样的房子涨得好?有人接盘的房子涨得好，接盘的人越多涨得越好。

正文

一、决定房价的核心因素：供需关系

传统的马克思主义经济学认为“价值决定价格，供需影响价格”，然而房子作为捆绑各种经济价值和社会价值的综合产品，实际价值已经不能用砖头水泥等价值来衡量，在此基础上，我们提供一种房价分析的方法“供需决定价格，观念影响价格”，我们将以北京为例进行分析。

简单说就是，什么样的房子涨得好?有人接盘的房子涨得好，接盘的人越多，涨得越好，反过来也可以说，没人愿意接盘的房子不会涨。

这个接盘需要具备两个条件，第一是有购买力(不只是工资，也包括财富)，第二是有买房的想法，部分人会因为房子挤出消费而不买房。

购买力是决定供需的主要因素，也是本文研究的主要内容。

二、北京房地产“宇宙中心论”VS“白菜论”

(一)购买力是指工资吗?

以北京为例(为保持前后连贯，我们基本上都是以北京的数据为例进行分析)，2017年2月，北京二手房均价5.21万每平米，三月最高突破6万，以5万80平米估计，一套房子总值400万。根据国内招聘网站在线数据统计，2016年北京春招毕业生工资每月8717元，根据国家统计局数据显示，2015年北京在岗职工平均工资111390元，因此假设北京常住人口工资1万。

一个人不吃不喝，工资全部用来买房且不计银行利息需要33年(按60岁退休计算需要从27岁开始还贷)，当然工资会涨，但是所有北京在岗职工平均月工资刚破万，且房价涨幅未必低于工资涨幅，因此，对在北京工作和生活的人来说用工资买房不靠谱。

到此，我们可以想象这样一种景象，大学毕业生们蜗居在几平米的地下室、小隔间中，过着“暗无天日”的“蚁族”生活，似乎永远也不可能通过自己的努力在北京这座首都中拥有片瓦遮头，然而北京房价真的高吗?

从数值上看，很多人用各种维度对比过，至今尚有争议，我们就不再赘述。然而，从现象上看，限购前，楼盘一开，房子就马上像白菜一样被抢购一空。2016年9月，北京某楼盘创造了1卖4套，40卖光156套，一栋楼卖出13亿的记录。

当前限购政策的多轮出台，对北京住房销售增速起到了一定的抑制作用，然而旺盛的需求依然不能阻挡北京房价上涨之势，从数据来看，限购限贷等调控政策频出的16和17年房价反而涨幅明显，根据某中介网站数据显示17年5月二手房成交价6.3万。

“高房价、低工资和高销量”并存，北京的房地产市场是不是很矛盾?

其实不然，高到常人不能及的房价下，北京住房依然供不应求，主要存在两个方面的原因：

一是，购买力的衡量标准不只是工资，也包括财富。高房价依然吓不退的高需求在于购房的人或多或少算是“有产阶级”，这个“产”就是指财富，是驱动房价上涨的触发机制。

二是，作为全国政治、经济、文化中心，北京具有吸引全国财富的能力。在限购之前，北京的房子是全国有钱人(不只是生活在北京的人)的投资标的，类似的国际化大都市的纽约和伦敦具有吸引全世界财富的能力，住宅的价格更高。

(二)“工资 财富=购买力”

现实中，无论是“菜鸟”毕业生，还是工作过几年的职场“老司机”，买房的投入是首付 月供的“两部制”结构，这种结构正好符合消费者支出的“财富 工资”的结构。首付对应财富，体现房子的投资价值，月供对应工资，体现房子的消费价值(若不买房，将月供部分用来租房就是纯粹消费支出)。

同时，只要这个“财富 工资的”模式一启动，购入第一套房，这套房自动成为财富，这套房的价格随着房地产市场的高涨而上升，购房人的财富也在增加，购买力也在增加，手上这套房的增值会给予他换下一套房子的财富(也就是首付)。

初始财富是触发这个阶梯的因素，来源可以包括：父母的积蓄、父母所在二三四线城市的老房子、棚户区改造或者拆迁得到的补偿。工资是保证这个循环可以持续的条件，也是保证这个循环持续推进的动力。

因此我们以个人生命周期为视角，根据每个人一生所需要换房子的情况，提出一种随着消费者年龄的增长，对房子需求的提高和财富的增长，通过换房子而推动的房价上涨的阶梯型房价模型。

阶梯型房价模型可以循环推进、环环相扣的关键在于购房者在预算约束和需求的不断提高中权衡，拥有第一套房产之后，这套房产就可以成为下套房子的首付，房价上涨的力度看消费者的工资是否能够承受两套房的差价。

(三)购买力决定实际供需关系

所有没有房子的适龄人口构成房子的潜在需求。到了一定人生阶段的每个人都存在一些社会功能的需求(比如婚嫁、生育、养老等)，需要房子来满足，这是房地产市场的潜在需求。

具有购买力的适龄人口才构成房子的刚需。然而只有部分人能够得到满足或者说大家得到满足的程度是与购买力直接相关的，这是房地产市场的实际需求。

我们将通过供给和需求(经过购买力筛选)的关系情况来分析房价。

三、个人生命周期理论的阶梯型房价模型

从个人生命周期来看，一个人在一生中可能需要面临四次房产变动的需求(可以一步到位的土豪请忽略)：毕业不久的婚嫁住房需求、婚嫁几年后的生育住房需求(可能和前一步合并)，二胎或其他改善性住房需求，退休后的住房需求。

另外需要说明的是我们以普通中产阶级家庭出身，受到良好教育的学生为代表进行分析，主要是由于这部分人是北京购房的主要刚需人群和推动房价上涨的主力，良好的家庭出身保证初始财富，良好的教育保证工资可以承受较高的月供。

(一)第一阶段：婚嫁住房需求

根据民政部数据显示，我国婚姻登记年龄分布在20-30岁之间，且近几年来25-29岁登记人群增长迅速，已经成为占比最高的结婚年龄，根据年龄段分布加权平均也可以看出我国婚龄人口的结婚年龄趋于增加，2015年的平均结婚年龄是29.7岁。因此我们选择北京25-30岁人口作为这个阶梯型接盘模型的第一阶段，见图表【6】。

这些人的买房主要房价比较低的北京周边，基本需求是地铁沿线交通方便的一居或者小二居。

25-30岁年轻人在北京购买首套房的购房预算是300万，我们设定这个标准主要是根据年轻人的购买力和北京房地产市场行情来决定的。

购买力我们在上一部分已经有所论述，主要是首付约束150万，且需要啃老。北京房地产市场行情的部分我们将分别对新房和二手房进行分析。