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房租贷惹争议：及时雨or隐藏坑？
唐山拼团购房154群（110）
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如何计算房产投资回报率?
目前，市场上比较流行的房产收益计算方法有三种，分别是租金回报率、投资回报率、内部收益率(IRR)分析3种方式。
1、租金回报率
租金回报率=税后月租金*12/购买房屋总价。
这种计算方法考虑了租金、房价及两者的相对关系，套用股市投资的市盈率，是选择绩优房产的简捷办法。
它的弊端是没有考虑全部的投入和产出，没有考虑资金的时间成本。因此，不能作为投资分析的全面依据，应用范围有限，对按揭付款不能提供具体的投资分析。
2、投资回报率法
投资回报率=(税后月均租金—按揭月供款)*12/(首期房款+期房时间内的按揭款)
优点是考虑了租金、价格和前期的主要投入，比租金回报法适用范围更广，可估算资金回收期的长短。
弊端是未考虑前期的其他投入、资金的时间效应。不能解决多套投资的现金分析问题。且由于其片面性，不能作为理想的投资分析工具。
3、IRR法(内部收益率法)
IRR=累计总收益/累计总投入=月租金*投资期内的累计出租月数/(按揭首期房款+保险费+中介费+税费+大修基金+家具等投入+累计按揭款+累计物业管理费)
优点是考虑了投资期内的所有投入与收益、现金流等各方面因素。可以与租金回报率结合使用。IRR收益率可以理解为存银行，并且是按复利计算。
弊端是以今天的市场推测未来，而未来市场是不确定性的，只是看升值的可能性较大罢了。由于房价是易知，于是能否准确预告租金水平及选择投资项目便成为投资成败的关键。
投资时，有6个要点。
(1)入市的时机。
(2)选择投资房产的类型，比如住宅、商铺、别墅、写字楼、服务式公寓、公寓等。
(3)选择投资的区域。
(4)选择合适的楼盘。
(5)选择付款方式。
(6)调整投资心态。
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