商品房交付的五大步骤和验房原则

春回大地，交房小高峰即将来临，各大楼盘要开始陆续将新建的商品房交付给购房者了。那么我们怎样判断房屋是否符合交付标准，有哪些情况属于常见的房屋质量问题，万一发生法律纠纷应当如何处理呢?下面和大家来介绍一下商品房交付的五大步骤和验房原则。

目前， 我国现行法律、法规、规章及规范性文件对商品房交付的具体程序并无明确规定，那么商品房交付的一般程序如下：

入住通知——检查验收——费用结算——签署房屋交接单——产权办理

那么对于这五大步骤，有哪些问题值得我们关注和防范的呢?

一、逾期交付VS逾期收房

在房屋交付之前，房地产开放商一般都会给购房者发送《收房通知书》，通知书一般会告知购房者收房时间。

逾期交付房屋是指房屋出卖方在超出与购房者约定的时间之后才交房。为了解决逾期交房这一问题，建议购房者最好能向第三方提供房屋达到合同中规定的交付标准的有关证明文件以及购房合同中关于交房时间的具体约定。

如果是出卖方的原因导致房屋逾期交付，那么购房者可以按照购房合同上关于逾期交房的约定，追究出卖方的责任。但如果两者仅是口头协议约定交房时间，出卖方违背口头约定但并未超过合同上注明的交房时间，购房者则无法追究出卖方的违约责任。

大部分楼盘都还是可以按期交付，那么购房者在收到《收房通知书》之后就可以按照通知的收房时间前去收房了。那么如果有特殊情况不能进行收房，应当如何处理呢?

首先，购房者可以与开发商或开发商的工作人员联系，商议其他的收房时间，并以书面形式进行确认。若重新商议的收房时间在合同约定的交付时间之前，一般不会影响购房者收房。

其次，若因购房者原因无法在合同约定的交付时间之前进行收房，未办理相关收房手续，则一般视为开发商已经将该房交付买家使用，购房者应当从《入住通知书》的最后期限之日起承担购房风险。

因此，如果购房者本身无法按时进行收房，则可以书面委托亲属等前往办理验房收房手续，以保障自己的合法权益。

二、先收后验VS先验后收

房屋检验收房的过程中，购房者都应当掌握首要原则，就是“先验房后收房”，即购房者一定要先验收房屋(包括验收交房必须的文件)，确认无误后再签署收房文件。“先验后收”不仅是符合商业惯例的，而且也是有法律依据的。房屋的对价是房款，消费者只要付清房款，或者按照合同约定支付相应比例的价款，就履行了合同的义务，开发商就应该交房，购房者就有权先验后收。

三、面积变大VS面积变小

在验房过程中大家最为关注的问题当然就是房屋的面积问题啦。购房者在验收房屋时，可以首先要求开发商出具《实测面积测绘报告》，根据房屋土地管理局所属的专业测量单位对每一套房屋面积进行核定所得实测面积，核对其与销售面积是否存在误差，误差率的范围有多大;若实测面积误差超出3%，可以中止收房。

根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条的规定：出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：

(一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)，按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持。

(二)面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人;房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

最后给大家提示一些在验房过程中应当掌握的原则：

1.做好记录。只要验房过程中发现的问题，不管大小，都要在相关文件或表格中记录下来，也可以选择拍照留存，如果楼盘根本就没准备验收登记表，则购房者应自备纸笔，进行记录。

2.开发商负责制。物业公司的行为代表不了开发商(除非有明确书面授权)，因此不要就房屋质量的问题与物业公司签署文件，而应当要求开发商的有关人员进行负责。

3.重要文件盖章确认。验收的过程中如果房屋发现问题时，一定要开发商盖章确认，约定处理方案和整改期限。如果需要退房的或者聘请机构检测房屋质量，应当及时协商处理方案。