北京限价房项目未卖先热，地段成“王道”

过去一年，北京限房价项目一直处在艰难的去化中，虽然个别项目热销，但是难以抵消整体去化不佳的处境。新年过后，在新项目入市有限的情况下，几个限房价项目出现热销的背后引人关注。

半个月前，位于丰台小瓦窑的限房价项目华润电建橡树澜湾项目开盘，因为前有同区域世茂国风长安的大热，该项目也是未卖先热。据了解，项目当天共推出575套房源，选房客户有870组，现场人数高达1300余人。项目采用手机线上选房方式，仅过4，560套房源就被抢一空，去化率超过97%。事实上，该项目部分户型存在“槽点”，诸如140平方米的四居室，虽然南北通透，格局方正，但双卫均是暗卫，通风换气效果差。

同样热销的还有世茂国风长安。该项目在2月18日选房，633套房源吸引了超过1000组客户选房，成为农历新年后第一个爆款限房价项目。与橡树澜湾相同的是，世茂国风长安部分户型也存在硬伤，诸如90平方米的跃层户型，东西向、2梯17户。

与此同时，也有一些限房价项目，虽然地理位置相对上述项目逊色，但是市场口碑不错。诸如已经取得预售证的“翠湖三杰”——山屿湖、葛洲坝北京紫郡兰园、万科翡翠云图项目。此外，预计于近期入市的还有位于朝阳马泉营的中海望京府及大兴金茂悦。

价格已限，地段成“王道”

从2018年热销的佑安府、金融街融府、洺悦苑到世茂国风长安、华润电建橡树澜湾等，虽然个别项目存在户型瑕疵，但是并未影响销售的原因是“地段+价格”优势。上述项目分布在2-4环之内。更重要的是由于限制售价，价格倒挂，低于周边的二手房价格，具有性价比优势。

佑安府位于南二环到南三环之间，周边虽然遍布大量的安置房，但是由于处于北京核心地段，连同周边的招商中国玺、华润昆仑域形成了一个高端住宅区，更重要的是，相比区域高达10万元/平方米的售价，佑安府限售均价79459/平方米，大受购房者欢迎。

还有位于西南三环边的西城天铸，周边交通通达、配套齐全，而同一区域的泰禾西府大院销售价格已超10万元/平方米，龙湖西宸原著均价已达131759元/平方米。西城天铸最高销售单价不超81690元/平方米，与周边二手房形成倒挂，这也是其火爆的原因之一。

位于丰台小瓦窑的世茂国风长安和华润电建橡树澜湾，距西四环约4公里。更重要的是，两个项目均价约53000元/平方米，而周边二手房售价在6万-7万/平方米。

在分析人士看来，对于限房价项目来说，地段是王道，相比周边纯商品住宅具有价格优势，位置越好的限房价项目整体成交情况越好。

此外，除了地段优势外，限房价项目的板块优势也逐渐凸显。上述的“翠湖三杰”虽然位于五环之外，但是位居海淀区，距离百度、新浪、联想、腾讯、网易等所在的中关村软件园7公里左右，且前几年海淀住宅供应，三项目能弥补区域内供不应求的状况。

中海望京府项目虽然在东北五环外，但是临近望京商务中心，较孙河更具区位优势。更重要的是，阿里巴巴北京总部位于中关村科技园区朝阳园北区，距离中海望京府非常近。

需要指出的是，具有地段绝对优势的北京限房价项目数量很少，仅在10个左右，截至目前，北京限房价项目地块供应已经超过80宗，地段撬动热销不具有共性和普遍性。