未来5年“房产”和“存款”哪个更好?

　　在当前，对于很多家庭来说，房产都是一个家庭的大宗资产，房产代表财富。现在面临两个比较现实的问题，一边是房价上升到一个相对高位，一边是随着积蓄增多，现金不断贬值。到底是把现金换成房产，还是把现金投放到其他渠道?这是眼下很多家庭面临的两难选择。

　　试想，时间能回到5年前，全国除极个别地方，大多数人会毫不迟疑的选择买房。查询统计资料可知，在2013年时，全国新建商品房均价大概在5800元/平米左右，5年后的2018年，这个数据已经到近8800元/平米，整整上涨3000元/平米，平均涨幅超50%。这还仅仅是全国商品房的均价，大多数人的实际感受是远超这个涨幅。换句话说，5年前5000元/平米的房产，肯定不止7500，很有可能是10000，甚至更多。

　　人无前后眼，过去就让它过去，那么未来还会如此吗?本轮楼市从2015下半年开始，经历了快速上涨过程，期间也是一部前所未有的楼市调控史，当前楼市整体处于平稳，不过，局部区域还是存在新房供不应求、新房与旧房市场成交量背离状态。这也是大家对房地产市场走向产生分歧的原因所在。短期大概率是一个博弈过程，但如果把这个时间周期放到未来5年，再结合货币和政策方向，会推导出何种结果呢?5年后，现市价150万“房产”和“存款”留哪个好?来看行家解析：

　　未来5年，“房产”和“存款”大概面临两个关键问题

　　第1个关键问题：房价是涨是跌?从来没有一个时候像这轮楼市，大大小小城市，一涨俱涨，先涨带动后涨，大城市带动小城市，发达城市带动不发达城市，只是时间先后而已。正是如此，问题就来了，由于各个城市楼市基础不一、楼市资质天壤之别，这种全面上涨结果显然是不可持续的。特别是本轮依靠国家战略去楼市库存上涨起来的城市，面临政策陆续退出，如“棚改货币化”，在鼎盛时期，甚至有城市棚改货币化安置比例达到80%以上，这种城市显然会被打回原形的，楼市形成一定的回调在所难免。同时，还有很多发展基础较好的城市群、都市圈面临着“第二次”城市化的机遇，楼市得到人口流入的强力支撑，住房需求持续增加，也会推动房价继续上行。一句话，城市楼市分化将越来越明显。

　　5年内，我们还会面对“房产税”这个老生常谈的问题。我们知道，现在国家对房地产市场的管控“重交易环节税费，轻持有环节税费”，不夸张的说，持有环节几乎就是零成本。所以，囤几套房，除获得增值收益外，所获得的租金收入是纯收入。不过，从政府工作新的要求来看，房产税征收基础工作已经在开展，比如不动产信息联网已完成等，房产税立法工作也在有条不紊的推动过程中。相信5年时间，关于房产税会给大家一个结果。按照发达国家的经验，房产税开征初期应是“低覆盖，低税率”，按照我们的实际情况来看，3套以下房产家庭影响应该不大。

　　第2个关键问题：货币贬值速度如何?一般说来，在经济处于高速发展期，也会伴随货币超发。在经济快速增长的同时，M2与之同步，在2016年之前，我们的M2货币增速都保持在两位数以上，随着经济增速进入L型，在2017、2018年两年时间，货币增速下调到8%出头。按照经济增速规律，与之对应的M2肯定处于下降趋势，期间即使有反复，但趋势已经形成。

　　所以，在未来5年，我们预计货币增速基本介于7%到8.5%之间概率较大。相比民间统计的过去十年平均每年货币贬值7.5个百分点来看，未来5年，我们的货币贬值速度有所放缓，大概在6%到7%之间。对于手中持有现金的人来说，货币类比较安全的产品基本都在3%-4%之间，与年均6%-7%货币贬值率比较起来，显然是吃亏的。所以，在未来几年仍面临货币贬值的压力下，需要我们把钱投出去才是明智之举。

　　懂行人建议：现市价150万“房产”和“存款”留哪个放到5年后更好?

　　根据相关数据统计，截止到2019年一季度，全国住房均价超过万元的城市接近80个，150万元可以购单价1.5万元、面积100平米的房产。当然，这仅仅是按均价来算，很多城市均价即使未过万，但好地段房产价格也远超1.5万元每平。不过没有关系，我们可以150万作为基数，乘以相应比例即可。留“150万房产”，还是留“150万现金”，从两个方面看：

　　1.留钱留房因城而异。现在谁也不会认为房价还会来一个全面上涨，城市分化导致的房价分化是必然趋势。那些就业、教育、医疗、技术等资源具有优势的城市还会源源不断吸引新的人口进来，有人就有住房需求，人口基数大，改善需求也会更多，两者叠加，住房需求推动房价上涨的剧情还会持续。这类城市主要是二线以上大城市，包含城市群和大都市圈内的三、四线城市。在未来5年，预计有的城市还有可观的涨幅。如果是这类城市的房产，建议保留房产相对较好。

　　与此对应的，对于那些资源型城市且转型不成功的城市，一些产业经济相对落后且没多大前景的城市，没有就业容纳能力，自然也留不住人，这类城市住房需求必然迎来下降，在5年内房价调整或者少涨是大概率。特别是还叠加前期“棚改货币化”安置刺激比较大的城市，楼市会迎来挤泡沫阶段。这些城市指望再来一次刺激谈何容易?所以针对这些类城市，既然现金没有合适的投资渠道，建议也没有必要把多余的钱投在房产上。

　　2.若买房需考虑两个方面后再下手。一是考虑还贷能力。对于普通家庭来说，一般每月还贷额度不要超过家庭收入的1/2，最高最好也不要超过60%，对于这样一个经济大环境不明的情况下，不能也不允许高杠杆买房，风险确实比较大。除全款土豪外，对于首付款来讲，如果能付4-5成最好，压力相对好些。过分放大自己的经济实力，强行购房后可能让我们长期睡不好觉。

　　二是考虑买多大的房子。这些年，我们买过房的部分人可能会懊悔，当初为什么不买面积大一些的房子呢?明明只要稍微努力一下就可以买套三房的，结果当时只买了套两房的，现在换房子麻烦不说，资金还相差很多。所以，在货币贬值既定和收入增加的情况下，我们需要考虑长远一些，在选择房子面积时，我们一般建议在当时可承受能经济能力基础上再加上20%的空间再购买，比如本打算购100平米的房产，可以按照120平米来选择，如此，有利于未来家庭成员发展和等值置换。