明年起，这4类房“难贷款”，还可能遭遇“卖不掉”的尴尬问题

房价问题已经是一个老生常谈的话题，随着房地产的发展，房价在买房中扮演的角色越来越突出，有的人期望房价下跌、有的人希望房价上涨，前者是还没买房的刚需心声，后者是已经上车的有房人心愿。

就连房地产专家对待房价问题也分为两派，看涨和看跌各执一词，中国中小城镇研究专家李铁一再重复他的观点，未来房价仍然有上涨空间，李铁的观点来自于城市化，我国城市化现阶段不足60%，距离70%的国际化水平还有很长的路要走，所以必然带动房价上涨，前不久另一位专家提出，未来我国的城市化还有10-15年的时间，房地产大有可为。

当然也有对高房价不断呼号降低的，例如任正非先生，曾多次指出高房价透支严重，高房价严重导致企业的竞争资源成本上升，以至于降低了企业竞争力，曹德旺也再三提出，应该降低房价，年轻人在高房价下买房显得很不理性。今天我们说说买房技巧的话题，明年有4类房子或“卖不动”，房贷“也可能”办不下来！

1、存在产权纠纷的房子不能出售、更不能办理按揭贷款。

举个例子，张三和李四共同购买了一套房子，产权上写着各占50%，如果想要出售这套房子的话，则需要张三和李四2人共同书面同意才可以，如果这2人对产权出售意见不一致则无法出售，更无法办理贷款等手续。如果一套房子存在着抵押贷款情形，虽然说原户主持有房产证，但是实际上产权并不归属这位户主，这也属于存在产权争议，原户主想要出售房子则需要首先偿还完毕贷款方可。

2、由于没有房产证，所以小产权房卖不动、无法按揭贷款。

小产权房出售房价比较低，如果周边商品房房价10,000元的时候，小产权房估计只有3,000元不到。很多购房人不了解二者的区别，以为只要有买卖合同就有法律依据，在购买商品房不可实现的时候，小产权成为了最好的选择。指闻君依稀记得，当时家乡城市的小产权房按套计算，每一套8万元，10多年过去了现在涨到了10万元/套（涨幅很低）。

随着近些年产权意识深入人心，特别是不动产权和《物权法》颁发之后，商品房更成为了房地产市场绝对的合法存在，小产权房在二手房交易市场几乎消失得无影无踪，现在大家都认识到了这种房子买卖的问题所在，由于处在法律的灰色边缘，故而难以出售，在办理按揭贷款时也是不可能的。

3、房龄达到一定年限后难出售、无法按揭贷款。

房子变老变旧一方面是历史的痕迹、是时间流逝不可避免的情况，但是也有更重的一点原因，那就是新的房屋类型不断推出，迭代了原来的房屋类型，导致原来的房子看起来很老很旧。20年前多层住宅很时髦，但是20年后30层的高楼电梯房成为了主流形式，不仅方便、而且舒适，相比之下把多层住宅无情地摒弃，小区拥挤、爬楼梯、没有停车位的问题异常明显。

在未来20年又有什么新的房屋类型呢？根据现阶段北京大学等新型房屋研究机构的预估，未来还有第四代住房推出，会超越第三代的电梯房，不仅更省地、还更环保、更舒适。

根据房地产市场的交易惯例，一旦房子超过了20年就难出售，在银行贷款方面，很多银行拒绝给房龄超过20年的房子贷款。

4、住宅不是住宅、商业不是商业的房子，也就是商住房。

商住房之所以存在，关键在于开发商的投机取巧，根据国家对建设用地的规范化划分，常见的有商业用地、住宅用地、工业用地等形式，商业用地的地价很高、住宅用地的地价较高、工业用地的地价最低。在商业房产不容易出售的情况下，不少开发商改变了销售策略，把房子改成了商住房，这种房子难以出售，随着国家对房地产市场的规范化推进，特殊房产贷款也不易。