2020年楼市必须认清的事实

随着“房住不炒”成为中国楼市的主旋律，楼市降温的声音一直不绝于耳。万科说要“活下去”，中小房企传出破产潮；机构报告频出，全国找房热度整体出现降温，今年“金九银十”成色不足。

一九年像汽车等制造业面临较大下行压力时，房地产整体数据依旧十分稳健。为数不多出现下滑的数据，则是企业的拿地热情。通过数据不难看出，楼市降温主要体现在房地产整体的销售增速有所放缓，但整个市场的大环境没有发生改变。如果用一个词来定性描述今年的楼市，“降温”并不准确，“分化”才是2019年楼市的真相。

其次是需求端，这也是与大部分人息息相关的部分。楼市需求端的分化早已有之，很多年前北上广深等一线城市的房价就和其他地方形成鲜明对比。楼市的“小分化”时代，有向“大分化”时代过渡的趋势。中央今年多次召开会议强调稳房价、稳地价，在中央“房住不炒”的政策下，像北上广深这样的强一线城市房价涨幅被有效控制。地方政府人才引进成为今年关键词。在因城施策背景下，各地为留住人才各出“奇招”，体现在地方楼市的落户、限售、限购、公积金等政策和补贴上。

不是所有的房子都能叫资产？

房子算不算资产？在过去楼市的黄金十年里，房子就是资产，买到就是赚到被很多人奉为圭臬。随着政府调控，楼市分化的时代的到来，有一部分人认为并非所有的房子都能叫资产。判断一个房子是否是资产的依据有几点。比如默认这套房子可以租出去，房子的租金大于月供，才能称其为资产，否则则是负债。

再如房子是否具有升值空间、是否能抵押融资，如果房子所在的地区房价呈下跌态势，或者入不了银行的“法眼”，那么是负债。按这个标准下来，其实有很多房子都不能算作资产。但这个观点却有一个致命的漏洞，忽略房子所拥有的隐性价值。他们不是炒作资产的投资者，而是在外漂泊务工的低收入人群。有些人没有稳定的工作，每日以捡废拾荒为生，用半生积蓄的几万块钱，去鹤岗买房安家，结束四处漂泊流浪的生活。互联网时代他们不担心鹤岗当地的工作机会，一份兼职、一份直播的收入就够他们开销数月。那么对于这样一群人，他们去鹤岗买房，是傻还是聪明呢？

作为首套房自住的人来说，无论全款还是贷款买房，无论房价是涨是跌，房子背后的隐性价值一直都在，房子还可以出售也解燃眉之急。房子算不算资产？对还没有买房的人重不重要？如果拥有第二套房、多套房，以投资为目的买房，情况就大不一样了。

需要再次强调的是，通过买房一夜暴富、财务自由的时代已经一去不复返。但在未来可以预见的几十年里，在分化的时代凭借优质房产，依旧是抵御通胀、对冲失业风险，甚至靠房养老的不二选择。

首先需要认清的第一个事实是，中国人口对楼市支撑的底层逻辑没有变。中国人口出生率下降是不争的事实，政府也发布了《国家积极应对人口老龄化的中长期规划》等相关文件。但中国离欧美日本等发达国家所谓的老龄化，还为之甚远。老龄化，是一个全球很多国家都面临的问题。简单的横向类比、以史为鉴。

在拥有14亿多人口的基数下，老龄化负面效应的释放是一个极为缓慢的过程，对楼市的冲击会被更加稀释。有不少人说去东京买房，如果不自住而作为投资，因为接盘的人很少。反观中国一线城市，源源不断的外来人口，为城市不断注入活力，也保障了楼市的平稳发展。这也是分化的时代，楼市第二个需要认清的事实。

流动人口从欠发达地区向发达地区移动的规律没有变。分化时代，选房子就是选人口。未来哪里的房子具有升值潜力，城市人口成为重要指标。相对于存量人口，增量人口更为重要。例如河南许多城市人口数量名列前茅，但其房产未必有长三角、珠三角等经济发达地区的保值升值空间大。一个城市每年的净流入人口增速，是助推当地繁荣的关键。

国家发展都市圈、推进城市化的宏观战略没有变，流动人口从欠发达地区向发达地区移动的规律没有变，各地因城施策人才引进的政策继续推行，在一线城市房价、限售、限购等高门槛约束下，新一线强二线城市的机遇已经到来。