社科院：短期房价上涨将被遏制

为促进房地产市场平稳健康发展，中国社科院财经战略研究院、中国社科院城市与竞争力研究中心《中国住房发展报告》项目组在2017年3-4月大数据房价指数(BHPI)的基础上，结合项目组对住房市场的长期跟踪研究，完成了2017年3-4月《住房市场发展月度分析报告》。

不是投资性需求引发了短缺，而是土地供应的短缺导致房子供应的短缺，进而引发了大量的投资性需求。

解决住房短缺，要从改革土地制度入手。短期解决房价过快上涨，要从增加住宅用地开始。针对当前一二线热点城市地价、房价过热的现象，国土资源部规划司司长庄少勤指出，供地数量与住房价格并没有必然的关系。

住房大数据监测发现，2017年3月主要城市出现房价上涨小高峰，部分热点城市房价突然迅猛上涨。经过政府果断密集的政策调控，2017年4月主要城市房价涨速整体回落(详见报告全文)。但4月成渝、中部、及珠三角板块部分热点城市房价仍出现较高的涨幅。

分析认为，2016年以来的本轮热点城市房价上涨，既有金融货币宽松的因素，也有大城市住房库存偏低且未来供给能力不足的实际因素。2016年以来为了配合住房去库存，住房信贷条件显著宽松，房贷利率也降至历史最低点，这从客观上为房价的上涨创造了有利条件。另一方面，随着销售的增长，大城市住房库存普遍不足去化周期过短，短期供求矛盾的尖锐化则是造成热点房价过快上涨的基本面原因。由于我国大城市人口规模均接近或超出宜居极限，只要人口的聚集化动力不发生改变，未来长期住房实际供给能力仍将不足。

应该承认，作为一种纠葛了很多情感因素在内的、最为复杂的经济现象，中国房价上涨的原因的确很复杂。房地产政策的摇摆、货币放水、土地财政、城镇化以及动物精神都是原因，但又很难讲谁是主犯，谁是从犯。我曾经将中国房价上涨的原因比作“东方列车谋杀案”，每个人都是高房价惨案的制造者，但又无法证实是谁导致了最终的结果。但是，如果分析1998年以来中国房价上涨周期中各个因素的作用，最起码，在导致高房价的原因中，房地产政策的摇摆和土地供应是两个最重要的原因，货币超发印发的投机炒作不过是最后的诱发因素而已。

关于房价的两个问题：一是改变完全垄断的土地供应制度，二是房地产调控政策尽快退出，加快制度建设。特别是解决土地制度，改革土地出让方式，引入竞争性的机制，是解决当下人为制造的土地短缺问题的关键，也是解决房价过快上涨的关键。房价暴涨，说穿了，根子在土地。

土地短缺的致命原因

按照中国每个城市的基本面，如果制度设计合理，根本不缺住房供应的土地。以土地价格惊人的北京为例，北京是公认的土地的地方，北京目前总人口为2170万，土地面积1.64万平方公里，按每户三口、每套房子面积100平方米、容积率2.5计算，解决全部北京常住人口的住房，所需土地面积不到北京的2%。既然如此，为什么各大城市土地显得如此昂贵和短缺?原因很简单，这和土地面积大小无关，而是土地制度造成的。在当前的土地制度下，造成土地的原因主要有两点：

一是完全垄断的土地供应;二是严重不合理的土地结构，在土地供应计划中，压缩居住用地的比例，为了GDP的需要，大量的土地用于开发区，商业用地等。

为此建议，为进一步稳定房价，短期热点城市应紧持“限购、限贷、限售、限价”四限调控政策。长期应通过雄安新区等城市新路径探索，为人口稠密区域从根本上解决住房供求矛盾提供新途径。