“房住不炒”政策下 看碧桂园如何行稳致远

房地产行业可谓是变中求稳的典型之典型--在经历过一轮急速的角逐之后，稳健可续发展，在2019年成了地产商群体的心之所念、行之所趋。

纵观过去5年，地产业可谓经历了一轮急速的生死轮回。在2015年开启的地产小周期中，地产业一度高达56%的月度销售额同比增速，但从2016年5月开始回落，到2019年2月已经彻底转负，五月销售面积的同比增速更是转负。

在这个史诗般的急速轮回中，作为地产行业的巨无霸、有“宇宙第一房企之称”的碧桂园，她是如何把准行业周期脉搏的？又是如何与周期共舞的？

最新一期的中期财报，或许提出了结论。

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过去的5年，是地产业激荡起伏的5年。 以2017年为中轴线，零七年前是房地产典型的“扩周期”，高杠杆、高负债是地产企业扩张的主旋律，但在2017年之后的近两年，面对政策持续的收紧，则是地产业典型的“紧周期”，之前过度扩张的地产企业，纷纷无奈地去杠杆、降负债。

一七到一九年，于整个地产业，或许是“紧周期”，但之于碧桂园，则是“稳周期”，“紧”与“稳”的一字之差，一个是无奈的被动，一个主动的调整--这个主动的调整，缘于碧桂园对行业周期准确的把脉、以及对政策调控的敬畏。

这两年地产业的“紧周期”，出乎绝大多数地产企业的预料之外，“房住不炒”的政策定力，从限购、限价、限售，一直到今年对融资端的加压收紧。如果对销售端的政策压制，主要影响了地产企业的业绩和营业收入，那对融资端的政策收紧，则是直接冲击了地产企业的现金流。

持续的“紧周期”之下，地产企业不得不主动降低开发节奏，克而瑞数据表明今年前七个月，TOP100房企累计业绩同比增速在4%左右，行业整体规模增速较2018年显著放缓。这也标示着，地产行业正在进入精细化竞争阶段，企业在销售、融资、拿地、产品打造等均面临挑战。

之于绝大多数同行是“紧周期”，之于碧桂园却是“稳周期”。什么叫“稳周期”？天上不会掉下“稳周期”，只有做好准备才能稳如泰山，而在最近接连发布财报的TOP系房企中，碧桂园可能是成功拿下“稳周期”的典型。

而碧桂园到底稳在何处？

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这里要抛出的第一个事实是，大房企在当下更容易切入“稳周期”。

近期公布中期业绩的上市房企之间，分化已经很明显，一线龙头房企毛利率持续攀升，中小房企的整体业绩则欠佳。原因是在很大程度上得益于头部房企在融资、拿地、回款方面的优势。

大房企之间，有没有分化？未来的差距很可能也会逐渐拉大，吃不住的可能要掉下来。

碧桂园的“稳周期”之所以成立，首先就是销售稳健。今年一到六月销售额排名第一的碧桂园，已完成全年目标的52%，高于TOP30房地产企业46%的平均水平，这个是来自克尔瑞的第三方数据。已经完成过半销售目标的碧桂园，下半年采取的是“以销定产”的稳式打法，但由于碧桂园手握4820亿的权益货量，碧桂园常务副总裁程光煜表示，下半年有信心全年销售额不低于去年（2018年权益销售额5018.8亿元），并且有所增长。

基本盘够不够扎实，财报能说明更多。

从“稳”的一面来看，到6月30日碧桂园不含增值税的已售未结算收入仍有人民币7352亿元，这意味碧桂园未来收入增长可期--由于房地产行业特有的预售制，当年的大部分销售业绩要到次年、第三年随着交楼结算转化为营业收入，因此当前7352亿元的未结算收入，对于下半年和明年的业绩，实际上已经是确定性的增长支撑。

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财报业绩、当前销售额的基本盘，反映近期、中期，而确立更高的安全边际，可以让一家企业在中期乃至长期走得更远。

实际来讲即便我们研究现金流、负债率这类财务风险指标，碧桂园当前的表现依然不俗。融创公司高管在中期业绩会现场表示，在房地产行业降杠杆的大背景下，降低负债率将是融创中国的首要任务之一。相比来说碧桂园自2007年上市以来一直将净借贷比率保持在70%以下，是行业内少有的兼顾规模增长和负债管控的企业之一，而目前碧桂园的杠杆水平，在头部房企中，除了离佛系的万科尚有差距，也绝对是上游水平。

图：头部房企净负债率对比数据

现金流也是碧桂园“稳周期”绝对的加分项。

碧桂园目前的在手现金约人民币 2,228.4 亿元，而截至6月末之有息负债总额约为3318.89亿，需于一年以内偿还的有息债务为1139.2亿，这表明公司现金余额对于短期有息债务的覆盖比例达2倍。而且在现金之外，碧桂园还有未使用的授信额度人民币3,133亿元。

三年来碧桂园的经营性现金流都是年中回正，当前充沛的现金流，也是紧绷风险这根弦的结果--中报显示的碧桂园物业销售回款率94%，而在拿地方面，今年1500亿拿地目标，已经较去年下降33%。因此这家企业非常善于给自己划定一条“安全线”。

在下调拿地目标、扩大安全边际的同时，碧桂园的拿地方向，基本上也是两条“安全线”：一是坚持均衡布局，二是“机会驱动”，符合标准的地才拿，碧桂园坚持这两个方向的结果，使得其在粤港澳大湾区、长三角区域土储均处于市场领先，而对一二线城市的布局，比重已经超过50%。而随着经济的地域性分化，在“稳周期”中，头部房企们会不会分化、如何分化，与是否具有优质的、富有潜力的土地储备，可能关系甚大。

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当地产行业进入“白银时代”，如今的地产企业，需要在地产的根脉上足够粗壮，也需要有超越地产的格局。

相比在定位上有些踟蹰的万科、脚步激进的融创中国，同样是TOP系房企，碧桂园“地产+机器人+现代农业”三驾马车协同发展的独特标识，如今也已经足够清晰，也更容易受到认可--在机器人领域，一九年上半年碧桂园机器人搭建起了系统化、标准化的研发管理体系，并在诸多领域取得快速突破。

而在业内看来，与地产业务紧密协同的建筑机器人从蓝图到技术落地，表明机器人板块作为碧桂园多元发展的重点业务已初显成。科技的魅力在于，一旦机器人板块走向成熟，就可能再造整个行业。

一个企业在短期、中期、长期可能面临的挑战，常常是截然不同的，未来地产行业的大浪淘沙，更可能持续数轮。在这种情形之下，只有“稳”在高处，而不是“紧”于一时，才能掌握命运的方向。