为你解读：现在买房还是租房好？

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楼市真的变天了，而且这个变化，可能还会持续很长时间…“买房=普通人最好的投资”这个观念，大家真的要改一改了日常理财咨询中，我最常被问到的就是“手里有笔闲钱不知道该干什么，现在要不要再买套房”?这个问题其实无法给出标准化回答，因为牵涉到的因素太多，往往需要具体情况分别分析，给每个人以个性化的建议。不过随着大环境转冷，最近收到了越来越多的问题，变成了“现在到底买房还是租房好”？这针对一般在大城市打拼，眼下手里还一套房没有的年轻人。购房者从来都是买涨却不买跌，看市场涨了，别人贪婪你更贪婪，看市场凄风惨雨，别人恐慌你更恐慌，明明是刚需最佳入场机会，反而不敢出手了。

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刚需和投资的性质完全不同。投资可有可无，选择有很多。如果未来房价3、5年一直不涨，租金回报率又那么低，这就是一项失败的投资。但刚需没的选，如果你无法接受一辈子租房生活，那“现在到底买房还是租房好”，就是个假设命题。对于很多缺乏安全感的女生来说，不太可能接受一辈子租房这种事，但对于一些生活品质要求没那么高的男生来说，只要买房不划算，买得起也可以选择长期租房过日子。

如果你认同以上生活理念，只追求“极致性价比”，买房更划算就买房，租房更划算就租房，那我倒有一个公式可以帮你简单得出答案。如果选择买房，你的收益是未来房价每年的升值空间，成本是每年要付的房贷利息。如果选择省下首付款去租房，你的收益是首付*可预期年化投资回报率，成本是付出去的房租。

所以当：首付*可预期年化投资回报率-年租金>房价*年化涨幅-房贷*年利率。即：首付*预期年化投资回报率-年租金+房贷*利率>房价*预期年化涨幅租房更划算。相反首付*预期年化投资回报率-年租金+房贷*利率<房价*预期年化涨幅买房更划算。

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这个公式中，首付、房贷、房价、租金和房贷利率都是已知条件，求的变量X是两个“预期”--预期年化投资回报率和预期年化房价涨幅。预期年化投资回报率同时受主客观因素影响。客观上说随着中国经济增速整体放缓，未来中国理财市场整体收益率也会逐渐下行。主观因素为每个人的投资理财能力不一样。

综合来讲未来的年化理财收益率大致可分为三档：不怎么懂理财的，在3%到5%之间，懂一点理财但不怎么精通的，能达到6%-8%，非常精通大概能有9%-12%。

所以要先掂量掂量自己的理财能力，看自己处于什么水平。而预期年化房价涨幅就更不好说了，每个城市都不一样，如果买的是人口持续流出的小城市，未来可能要计算的是年化房价跌幅，所以是彻彻底底的“X”。

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首付*预期年化投资回报率-年租金+房贷*利率=30*10%-2+70*4.85%=4.395万。这意味着房价未来每年平均涨幅超过4.395%，买房比租房更划算。未来平均每年房价涨4.4%+，对部分一二线城市而言，我觉得可能性还是不小的。此外你还要考虑到，首付和贷款金额是确定的，利率虽有波动，但长期看整体趋势向下，而你的收入长期趋势向上，所以房贷负担会逐渐减轻，但人口流入型城市的房租肯定还会不断上涨，这种情况下买房可能会更划算一点。

但如果同样是买100万的房子，租金回报率和理财收益率不变，不过按二套房贷计算，首付七十万，二套房贷利率上浮20%，即5.82%，则结果变成--70*10%-2+30*5.82%=6.746万。未来每年房价平均要涨6.746%+，买房才更划算。

假如未来房贷政策进一步收紧，二套房首付像北京那样提高到8成，利率像合肥那样提高到1.35倍，则这个数字会进一步提高到7.31%。你觉得未来你所生活的城市，房价每年平均涨7.31%+，也就是2030年的房价比现在还要贵一倍。 

因此首套房和二套房的投资价值，差异又大，特别是首付比例大幅提高，比贷款利率大幅提高的负面影响更大。此外房租高低也有很大影响。上面那个首套房案例中，假如每年租金回报率能达到6.4%，即使未来房价长期不涨，也还是买房更划算。6.4%的租金回报率在国际上看也就中等偏上，但在中华大地，几乎不存在这样的住宅。

因此从投资理财角度看，中国人热衷买房，其实是针对房价上扬预期去的。

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最后再强调下，这个公式只能帮你从投资理财视角把这笔账算得更清楚，但理财就是理生活，理财是手段而非目的，生活幸福才是我们真正追求的。对很多女性和中老年人来说，房子能带来的安全感，是很难用这种精细算法衡量的。另外，刚需首套房是买来自己住的，未来不会卖掉变现。就算要卖，往往也是卖小换大，或置换，都得贴钱，房价越贵，你换房补差价越多，所以不见得未来房价涨幅越大，你现在买房就一定越划算。

在考虑买房还是租房时，相比于上述公式，你更应该考虑的是月供是否能承受。如果月供hold得住，早晚都要买，买了又不卖，真没必要那么纠结。