楼市再生新变局，又见二手房停贷！

大部分城市二手房按揭贷款房龄门槛都是30年。但随着新一轮楼市调控收紧，已有城市将贷款门槛从30年调整到20年，有极少数城市的商业银行已将门槛收紧到十五年年。故二手房的变现难度越来越大，老破小的不确定性越来越大。

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合肥停贷二手房，实际这些银行虽然没有一概拒贷二手房，但贷款额度严重不足，这种停贷并没有太多实质性区别。这种局面意味着什么？这当然谈不上所谓的“关门打狗”，但这件事足以说明：二手房在调控体系中处于相对弱势地位。新房可以贡献GDP贡献土地财政，但二手房只能贡献税赋，故难免在调控中受到歧视。

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与半遮半掩的停贷二手房相比，二手房贷款房龄年限缩短。我国住宅的土地使用权是70年（商铺公寓40年）。虽然房子离70年依旧遥远，但许多人早已开始担忧到期之后的问题。

而我国住宅的设计寿命只有50年，可很多房子并不能撑到50年。近来小区衰败的新闻不绝于耳，房龄不到20年，但实际寿命早已超过30岁。与其过度担忧70年产权到期如何续期的问题，不如关注自己的房子还能撑多少年。

银行在发放房贷时，会将房龄视为重要的考量因素。而地方在收紧贷款之时，也会将此作为二手房限贷的重要筹码。毕竟按揭贷款，都以房子作为抵押品，房子也是绝大多数人能拿得出手的最大抵押物。房子严重老化甚至没了，那银行靠什么来约束购房者还房贷？

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那二手房房龄超过多少年就会面临限制？住房贷款对房龄的要求是30年（局部地区20年），而贷款年限与房龄之和不得超过40年（少数城市50年，部分城市30年）。如果房龄超过20年会面临贷款难的问题。即便能批下贷款，一般贷款年限也不会超过20年，而新房一般可贷30年。能全款买房的人毕竟是少数，许多人耗尽了“六个钱包”才勉强凑够首付，如果贷款门槛陡增，那么房子的流动性势必要不断衰减。1998年住房商品化改革之后的第一批房子，房龄已经超过20年。1990年之后全国建设的第一批商品房，建筑寿命已经接近30年。

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老房子地段好是没错，但博拆迁又属于想当然。不是每个城市的老城区都会被拆迁，也不是每个老小区都能顺利拆迁，有城中村拆了10年都拆不掉，遑论这些容积率本身就很高的老小区？今年国家政策已经出现调整，新一轮旧改不再执着于旧校区拆迁改造，而是将加装电梯、加建停车场作为重点方向，这种方向之变，也足以说明拆迁改造的不易。加装电梯、加建停车场，固然能提高老房子的议价能力，但随着房龄日益变大，谁都无法逃脱衰败的终极命运。

有三种类型二手房应该给予重视：

一是房龄超过20年的房子，警惕房屋质量老化以及贷款难题。

二是老旧的高层，容积率太高，未来拆迁难度会非常大。

三是空置率过高的区域，这些地方房价炒得再高都没意义，根本就没有二手房市场。

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新房的房价一般都会透支未来几年的利好，且许多好处都只是空头许诺。而这两年的新房，在“高周转”模式支配之下，部分还存在质量问题。

二手房则是所见即所得，不会被开发商鼓捣出来的概念冲昏头脑。尤其是次新房，与新房差别不大，但价格却远远低于新房。一二线城市多数已进入存量房时代，中心城区已无可开发土地，新房大多数位于偏远郊区。

新房供应量庞大，二手房市场疲弱，在这类城市是买新房还是二手房？这方面不能一概而论。在这类城市尤其县城，一个核心原则是：跟着权力中心走。小城市的权力中心与教育中心、交通中心、商业中心往往是一体的。政府机构外迁就跟着去新区买新房，政府机构不动就守着这些中心，二手房反而有了高性价比。

楼市调控拿二手房开刀，已经不算是新鲜事。这一轮楼市调控的标配——限售，其实就是诉诸限制二手房交易；而这一次贷款受限，同样是拿二手房开刀。买房不仅要考虑升值空间，更要考虑流动性，尤其要将变现的难易程度放在首位。